Mục lục
1. Tóm tắt bản án
1.1 Nội dung vụ việc
Năm 2005, vợ chồng ông B, bà T nhận sang nhượng từ vợ chồng ông H, bà U diện tích 3000m2 đất ruộng ở khu vực Cầu Hai tại huyện Tánh Linh, tỉnh Bình Thuận với số tiền 9.500.000 VNĐ. Hai bên có giấy viết tay thể hiện việc sang nhượng, đến thời điểm hiện tại vẫn chưa thực hiện đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi ông B giao đủ tiền thì ông H đã giao cho vợ chồng ông B sử dụng diện tích đất này cho đến nay. Trong thời gian sử dụng, các bên không xảy ra tranh chấp.
Nay ông B khởi kiện yêu cầu TAND huyện Tánh Linh công nhận HĐCNQSDĐ, buộc vợ chồng ông H, bà U thực hiện Hợp đồng theo quy định. Ông H, bà U cho rằng sang nhượng 3000m2 đất ruộng cho vợ chồng ông B, bà U theo thời hạn trong GCNQSDĐ. Đến nay đã hết thời hạn nên không đồng ý tiếp tục thực hiện Hợp đồng.
1.2 Kết quả giải quyết
TAND huyện Tánh Linh bác yêu cầu khởi kiện của ông B, bà T về việc yêu cầu ông H, bà U tiếp tục thực hiện HĐCNQSDĐ với lý do: Việc sang nhượng chỉ viết giấy tay, không có công chứng, chứng thực, vi phạm quy định tại Điều 707 BLDS năm 1995. Nội dung trong “Giấy sang nhượng ruộng” không thể hiện rõ ràng, đầy đủ nội dung quy định tại Điều 708 BLDS năm 1995. Do giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa ông B và ông H không đảm bảo đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 131 BLDS năm 1995. Hiện nay, ông H, bà U không chấp nhận tiếp tục thực hiện HĐCN nên yêu cầu của ông B về việc buộc ông H, bà U phải tiếp tục làm thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.000m2 thuộc thửa số 02, bản đồ số 6, GCNQSDĐ số C887667, cấp ngày 23/3/1996 là không có căn cứ để chấp nhận.
2. Bình luận bản án
2.1 Thẩm quyền giải quyết của Tòa
Quan hệ pháp luật được xác định trong vụ án này là tranh chấp về HĐCNQSDĐ nên việc tòa án TAND huyện Tánh Linh thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 25, điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015.
2.2 Kết quả giải quyết theo bản án
TAND huyện Tánh Linh bác yêu cầu khởi kiện của ông B, bà T về việc yêu cầu ông H, bà U tiếp tục thực hiện HĐCNQSDĐ là chưa thỏa đáng vì:
Thứ nhất, còn nhiều vấn đề trong bản án chưa được Tòa án làm rõ.
– Các bên không thống nhất được về nội dung của Giấy sang nhượng ruộng.
Các bên đều thừa nhận có việc chuyển nhượng đất ruộng và việc chuyển nhượng này đã được hoàn thành trên thực tế. Bên bán đã nhận đủ tiền và bàn giao đất cho bên mua để bên mua quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, Ông B xác định diện tích 3.000m2 đất ruộng nhận sang nhượng từ ông với thời hạn vĩnh viễn. Ông H không đồng ý mà cho rằng sang nhượng cho ông B với thời hạn theo GCNQSDĐ. Vấn đề trên chưa được Tòa án làm rõ và ghi nhận rõ trong nội dung bản án.
– Việc sang nhượng đất ruộng trong thời hạn theo GCNQSDĐ có phù hợp với quy định pháp luật không?
Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật Đất đai 2003, chuyển nhượng là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, sau khi nhận chuyển nhượng đất ruộng, ông B, bà T có quyền sử dụng đối với 3000m2 đất ruộng, thời hạn sử dụng là thời gian sử dụng đất còn lại theo thời hạn đất được giao trên GCNQSDĐ (khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2003). Như vậy khi chuyển nhượng, các bên không thể tự thỏa thuận về thời hạn sử dụng đất mà phải tuân theo quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp chỉ muốn giao đất cho người khác sử dụng trong một thời gian cố định mà không muốn chuyển quyền sử dụng, các bên có thể lập hợp đồng thuê đất ruộng.
Thứ hai, HĐCNQSDĐ giữa ông B, bà T và ông H, bà U có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất ruộng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Vào thời điểm chuyển nhượng, ông H, bà U là người sử dụng hợp pháp đối với 3000m2 đất ruộng theo GCNQSDĐ, đất không có tranh chấp, thời hạn sử dụng đất vẫn còn. Vì vậy ông H, bà U có quyền chuyển nhượng 3000m2 đất cho vợ chồng ông B, bà T.
Giấy sang nhượng đất ruộng giữa ông B, bà T và ông H, bà U không đảm bảo quy định về hình thức khi chỉ được viết tay, không tiến hành công chứng, chứng thực. Tòa án đã ra quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn theo đúng quy định tại BLDS 1995. Tuy nhiên chiếu theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 688, khoản 2 Điều 132 BLDS 2015, hợp đồng trên có hiệu lực do đã quá 02 năm kể tư ngày giao dịch dân sự được xác lập mà không có yêu cầu tuyên bố vô hiệu.
Trên đây quan điểm của chúng tôi đối với bản án số 46/2018/DS-ST. Bản án này chỉ mang tính tham khảo, cùng về tranh chấp HĐCNQSDĐ, mỗi Tòa án lại có một quan điểm giải quyết khác nhau. Quý khách hàng có thể tham khảo thêm quan điểm giải quyết của các Tòa án khác thông qua một số bản án sau đây:
1. Bản án số 53/2018/DS-PT ngày 26/11/2018 của TAND tỉnh Hải Dương
https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta232722t1cvn/chi-tiet-ban-an
2. Bản án số 141/2020/DS –PT ngày 25/8/2020 của TAND tỉnh Đắk Lắk
https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta546075t1cvn/chi-tiet-ban-an
Khách hàng có nhu cầu được tư vấn liên quan đến tranh chấp về HĐCNQSĐ, vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH Winlegal để được tư vấn, giải đáp các thắc mắc.
———————————————
WINLEGAL – TÍN NHIỆM CÙNG THÀNH CÔNG
Hotline: 0246.29.33.222
Website: https://winlegal.vn/
