Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng đối với một số loại hợp đồng
Khi giao kết hợp đồng, các bên thường không để ý hoặc cho rằng thời điểm hợp đồng có hiệu lực do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, có rất nhiều tranh chấp trên thực tế liên quan đến điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng mà việc xác định thời điểm này ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
Bằng bài viết này Winlegal sẽ giới thiệu đến bạn đọc hiểu thêm về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và ví dụ về một số loại hợp đồng có thời điểm phát sinh hiệu lực được pháp luật ấn định.
Quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
Có 03 trường hợp phát sinh hiệu lực của hợp đồng theo Điều 401 Bộ Luật dân sự 2015 bao gồm: (1) Thời điểm giao kết hợp đồng, (2) Theo thỏa thuận của các bên hoặc (3) Luật liên quan có quy định.
Thời điểm giao kết hợp đồng theo Điều 400 Bộ Luật dân sự 2015 là thời điểm bên đề nghị nhận được chấp thuận giao kết hợp đồng. Chấp thuận giao kết hợp đồng do xác nhận hoặc im lặng của một bên trong một thời hạn đã thỏa thuận;
Thời điểm giao kết bằng lời nói là lúc các bên đã thỏa thuận nội dung hợp đồng. Việc đã thỏa thuận nội dung của hợp đồng có thể hiểu là thời điểm các bên đã thống nhất về nội dung cơ bản của hợp đồng. Thời điểm giao kết bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.
Trường hợp các bên thỏa thuận bằng hình thức khác nhau (bằng lời nói sau đó bằng văn bản) thời điểm giao kết là thời điểm các bên đã thỏa thuận nội dung của hợp đồng (theo hình thức giao kết bằng lời nói). Quy định này giải quyết vấn đề các bên thỏa thuận bằng quá nhiều hình thức và có cách hiểu khác nhau về thời điểm chấp thuận đề nghị.
Ngoài ra, pháp luật quy định các bên có quyền tự do thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp với điều kiện không trái với quy định pháp luật.
Thời điểm có hiệu lực của một số hợp đồng đặc biệt
Do có phương thức giao kết khác biệt như giao dịch điện tử hoặc có sự chuyển giao quyền về tài sản… một số hợp đồng thường được pháp luật quy định về thời điểm phát sinh hiệu lực như sau:
Hợp đồng bảo đảm mà phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực – khoản 1 Điều 22 Nghị định 21/2022. Hơn nữa, giá trị đối kháng với bên thứ ba của hợp đồng bảo đảm phát sinh kể từ thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm.
Giao dịch điện tử có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết được ghi nhận thông qua thông điệp dữ liệu và là thời điểm người nhận truy cập được chứng tử điện tử tại địa chỉ điện tử đã biết – điểm a khoản 2 Điều 16, Điều 35 Luật Giao dịch điện tử 2023.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính – khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Nội dung này đã không còn được quy định tại Luật Đất đai 2024 tuy nhiên thực tiễn và án lệ về đất đai hiện nay vẫn đang theo xu hướng công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh tại thời điểm đăng ký. Nội dung này sẽ được bàn luận cụ thể tại phần ba của bài viết.
Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực- khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.
Với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mặc dù có sự chuyển giao tài sản nhưng quyền, nghĩa vụ của các bên phát sinh tại thời điểm ký kết hợp đồng hoặc do thỏa thuận. Điều này chỉ áp dụng với hợp đồng ký kết giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư. Hợp đồng ký kết giữa cá nhân với cá nhân, hộ gia đình có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực.
Thực tiễn xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và một số bất cập
Thực tế, có nhiều trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng đã được công chứng, chứng thực các bên cũng đã thực hiện nghĩa vụ giao tiền và bàn giao đất nhưng chưa đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai do đó chưa được ghi nhận vào sổ địa chính. Trong trường hợp này toà án thường tuyên hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do việc chuyển quyền chưa được đăng ký và ghi vào sổ địa chính.
Tại khoản 8 Mục IV Công văn số 89/TANDTC-PC ngày 30/6/2020, quan điểm của Toà án đối với việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất như sau: đối với tài sản bảo đảm là nhà thì thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ và nhận bàn giao nhà do đó có căn cứ để xử lý tài sản này. Ngược lại, đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì chỉ được xử lý tài sản này khi quyền sử dụng đất đã được đăng đăng ký và ghi nhận thông tin người phải thi hành án vào sổ địa chính. Quan điểm này là thống nhất với quy định pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử của toà án hiện nay. Tuy nhiên, việc quy định như vậy dẫn đến một số bất cập như sau:
Thứ nhất, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở khác với thời điểm chuyển quyền sử dụng khu đất có nhà ở nên khó để người nhận chuyển quyền thực hiện các quyền của mình khi đã thực hiện các giao dịch hợp pháp.
Thứ hai, chỉ ghi nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi được ghi vào sổ địa chính sẽ dẫn đến việc bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng đã thực hiện nghĩa vụ trả tiền, được nhận bàn giao đất nhưng không có quyền sử dụng đất nếu bên chuyển nhượng không đăng ký sang tên hoặc việc đăng ký sang tên chậm thực hiện. Bởi lẽ khi xảy ra tranh chấp hợp đồng này sẽ bị tuyên là hợp đồng vô hiệu theo quy định.
Thứ ba, thời điểm các bên tiến hành xong việc đăng ký vào sổ địa chính vừa có thể là thời điểm chấm dứt hợp đồng đồng thời là thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng.
Như vậy, có thể thấy dù pháp luật đã quy định cụ thể thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhưng thực tiễn áp dụng vẫn còn nhiều khó khăn và chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích cho các chủ thể. Vì thế trước khi tiến hành giao kết hợp đồng, tuỳ vào loại hợp đồng các bên cần cân nhắc vô cùng cẩn thận để thoả thuận hoặc thực hiện đầy đủ các thủ tục để hợp đồng có hiệu lực.
Trên đây là những ý kiến về thời điểm hợp đồng có hiệu lực theo quy định và áp dụng để giải quyết tranh chấp trên thực tế mà WINLEGAL vừa chia sẻ với các bạn. Khách hàng có nhu cầu muốn tìm hiểu thêm thông tin, tư vấn và giải đáp thắc mắc xin liên hệ:
