Luật Nhà ở 2023 cùng các nghị định hướng dẫn mới đã mang đến nhiều thay đổi đột phá về chính sách nhà ở xã hội (NOXH), mở ra cơ hội an cư cho hàng triệu người lao động có thu nhập thấp. Các quy định về đối tượng, điều kiện thu nhập, hồ sơ và thủ tục đã được nới lỏng và làm rõ hơn. Để giúp bạn nắm vững những điểm mới quan trọng này, đội ngũ luật sư của Winlegal đã tổng hợp và phân tích chi tiết toàn bộ luật mua nhà ở xã hội mới nhất quy định trong bài viết dưới đây.
Mục lục
II. Điều kiện và đối tượng được mua nhà ở xã hội theo luật mới nhất
Đây là phần có nhiều thay đổi quan trọng nhất, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân. Cụ thể, các quy định mới tập trung vào việc mở rộng đối tượng và nới lỏng các điều kiện ràng buộc.
1. Các đối tượng được hưởng chính sách
Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023 và điểm a khoản 3 Điều 29 Luật Dân số 2025, có 11 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, bao gồm:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật.
- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm quy định.
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Người có từ 02 con đẻ trở lên (quy định này sẽ chính thức áp dụng từ ngày 01/7/2026).
2. Điều kiện về tình trạng nhà ở và đất ở
Để được mua, thuê mua nhà ở xã hội, các đối tượng (trừ hộ nghèo, cận nghèo ở nông thôn) phải đáp ứng điều kiện về nhà ở theo khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023, cụ thể là:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh/thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội.
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại địa phương đó.
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức tối thiểu. Theo Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, mức diện tích tối thiểu này được quy định là 15 m² sàn/người. Cách tính bao gồm người đứng đơn, vợ/chồng, con cái và cha mẹ (nếu có) cùng đăng ký thường trú tại căn nhà đó.
3. Điều kiện về cư trú (Điểm mới quan trọng đã được BÃI BỎ)
Một trong những thay đổi mang tính đột phá và là tin vui cho rất nhiều người lao động ngoại tỉnh là Luật Nhà ở 2023 đã chính thức bãi bỏ điều kiện phải có đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại tỉnh/thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội. Quy định mới này đã tháo gỡ rào cản lớn, giúp người lao động dễ dàng tiếp cận chính sách hơn.
4. Điều kiện về thu nhập
Điều kiện thu nhập chỉ áp dụng cho các đối tượng là người thu nhập thấp đô thị (khoản 5), công nhân (khoản 6), và cán bộ, công chức, viên chức (khoản 8). Theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP, ngưỡng thu nhập đã được nâng lên đáng kể:
- Đối với người độc thân (chưa kết hôn): Thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng.
- Đối với người độc thân đang nuôi con nhỏ (dưới tuổi thành niên): Thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng.
- Đối với người đã kết hôn: Tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận của cả hai vợ chồng không quá 40 triệu đồng.
- Trường hợp đặc biệt: Nếu người đứng đơn thuộc đối tượng lực lượng vũ trang (khoản 7) mà vợ/chồng không thuộc đối tượng này thì tổng thu nhập của người vợ/chồng đó không quá 1,5 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp bậc Đại tá.
III. Hồ sơ và thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội
Nắm rõ hồ sơ và quy trình sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và tăng cơ hội được xét duyệt. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về các giấy tờ cần thiết và các bước thực hiện theo quy định của luật mua nhà ở xã hội mới nhất.
1. Chuẩn bị hồ sơ
Một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm 4 nhóm giấy tờ chính sau:
(1) Đơn đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội: Theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP.
(2) Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được hưởng chính sách:
- Người có công, thân nhân liệt sĩ: Bản sao chứng thực giấy tờ chứng minh theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công.
- Hộ nghèo, cận nghèo: Bản sao chứng thực giấy chứng nhận hộ nghèo, cận nghèo.
- Người thu nhập thấp không có HĐLĐ, người đã trả lại nhà công vụ, người bị thu hồi đất, người có từ 2 con trở lên: Kê khai theo Mẫu số 01 tại Thông tư 32/2025/TT-BXD.
- Người thu nhập thấp có HĐLĐ, công nhân, cán bộ công chức: Kê khai theo Mẫu số 01a tại Thông tư 32/2025/TT-BXD.
- Lực lượng vũ trang: Thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.
(3) Giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở:
- Trường hợp chưa có nhà ở: Tự khai và cam kết theo Mẫu số 02 Phụ lục I Thông tư 05/2024/TT-BXD.
- Trường hợp đã có nhà ở nhưng diện tích dưới mức tối thiểu: Tự khai và cam kết theo Mẫu số 03 Phụ lục I Thông tư 05/2024/TT-BXD.
- Lưu ý: Nếu người đứng đơn đã kết hôn, vợ hoặc chồng cũng phải kê khai cam kết về tình trạng nhà ở.
(4) Giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập (đối với các đối tượng phải chứng minh):
- Người thu nhập thấp có HĐLĐ, công nhân, cán bộ công chức: Kê khai theo Mẫu số 01a Thông tư 32/2025/TT-BXD.
- Lực lượng vũ trang: Kê khai theo Mẫu số 04 Thông tư 32/2025/TT-BXD.
- Người thu nhập thấp không có HĐLĐ: Kê khai theo Mẫu số 05 Thông tư 32/2025/TT-BXD.
- Lưu ý: Nếu đã kết hôn, vợ hoặc chồng cũng phải kê khai mẫu chứng minh thu nhập tương ứng.
2. Quy trình nộp và xét duyệt
Quy trình đăng ký mua nhà ở xã hội gồm 5 bước cơ bản:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại chủ đầu tư dự án. Người có nhu cầu chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gốc và nộp trực tiếp tại văn phòng hoặc địa điểm tiếp nhận hồ sơ của chủ đầu tư dự án NOXH.
Bước 2: Chủ đầu tư kiểm tra và lập danh sách. Chủ đầu tư sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, đối chiếu với các quy định và lập danh sách các trường hợp đủ điều kiện.
Bước 3: Gửi danh sách lên Sở Xây dựng. Chủ đầu tư gửi danh sách người mua đủ điều kiện lên Sở Xây dựng địa phương để kiểm tra, rà soát.
Bước 4: Sở Xây dựng kiểm tra và công bố. Sở Xây dựng sẽ kiểm tra để đảm bảo không có sự trùng lặp đối tượng đã được hưởng chính sách tại các dự án khác. Sau khi kiểm tra, danh sách chính thức sẽ được công bố.
Bước 5: Ký hợp đồng mua bán. Sau khi có kết quả chính thức từ Sở Xây dựng, chủ đầu tư sẽ thông báo cho người mua đủ điều kiện để tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
IV. Chính sách vay vốn ưu đãi khi mua nhà ở xã hội
Một trong những hỗ trợ thiết thực nhất là chính sách cho vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định.
1. Mức cho vay và lãi suất
- Mức cho vay tối đa: Bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội (theo điểm a khoản 3 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP).
- Lãi suất ưu đãi: Hiện tại là 5,4%/năm. Lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất cho vay (theo khoản 4 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP).
2. Thời hạn vay
Theo khoản 5 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, thời hạn vay vốn do ngân hàng và người vay thỏa thuận dựa trên khả năng trả nợ, nhưng tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
V. Một số quy định mới đáng chú ý khác
1. Quyền bán lại nhà ở xã hội
Quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội được quy định chặt chẽ tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023:
- Trong thời hạn 05 năm: Kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, nếu có nhu cầu bán, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua NOXH. Giá bán tối đa không được vượt quá giá bán trong hợp đồng ban đầu. Người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân và các loại phí, lệ phí theo quy định.
- Sau thời hạn 05 năm: Kể từ ngày thanh toán đủ và đã được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng), người mua được phép bán lại nhà ở này theo giá thị trường. Tuy nhiên, ngoài thuế TNCN và lệ phí, người bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất cho Nhà nước (đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ).
2. Quyền của chủ đầu tư
Một điểm mới đáng chú ý là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được quyền tự xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua mà không cần thông qua thẩm định của cơ quan nhà nước. Quy định này được kỳ vọng sẽ giúp giảm bớt thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án và sớm cung cấp nhà ở cho người dân.
VI. Kết luận
Trên đây là toàn bộ những cập nhật quan trọng nhất về luật mua nhà ở xã hội. Các chính sách mới đã thể hiện rõ nỗ lực của Nhà nước trong việc tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, quy trình và hồ sơ cụ thể có thể có những điểm khác biệt tùy thuộc vào từng địa phương và từng cá nhân. Để đảm bảo quyền lợi và thực hiện thủ tục một cách nhanh chóng, chính xác, vui lòng liên hệ với Winlegal để được các luật sư chuyên môn tư vấn trực tiếp.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
- Hotline: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
