Nhà ở xã hội là giải pháp an cư được nhiều người dân quan tâm, đặc biệt là những người có thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ nhà ở xã hội là gì, mình có thuộc đối tượng được mua hay không và quy trình thực hiện ra sao. Với kinh nghiệm tư vấn pháp lý chuyên sâu, Winlegal sẽ cung cấp một cẩm nang toàn diện, chính xác nhất dựa trên Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn mới nhất.
Mục lục
I. Khái niệm nhà ở xã hội là gì?
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được phát triển nhằm hỗ trợ chỗ ở cho những người gặp khó khăn về nhà ở, đặc biệt là người có thu nhập thấp, người lao động, cán bộ, công chức và các nhóm đối tượng chính sách trong xã hội. Đây là một giải pháp an sinh quan trọng, giúp nhiều người có cơ hội sở hữu hoặc sử dụng nhà ở với mức chi phí phù hợp hơn so với nhà ở thương mại.
Khác với nhà ở thương mại được xây dựng và bán theo cơ chế thị trường, nhà ở xã hội được đầu tư và phát triển với sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua các chính sách ưu đãi như quỹ đất, thuế, vốn vay hoặc các hình thức hỗ trợ khác. Nhờ đó, giá bán, giá thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội thường thấp hơn, phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng được thụ hưởng.
Nhà ở xã hội có thể được sử dụng dưới nhiều hình thức như mua, thuê hoặc thuê mua, nhưng việc tiếp cận loại hình nhà ở này phải đáp ứng những điều kiện nhất định và được xét duyệt theo quy định. Mục tiêu cốt lõi của nhà ở xã hội là bảo đảm quyền có chỗ ở ổn định cho người dân, góp phần giúp họ yên tâm sinh sống, làm việc lâu dài và từng bước nâng cao chất lượng cuộc sống.
II. Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội
Đây là phần nội dung quan trọng nhất mà bất kỳ ai quan tâm đến nhà ở xã hội cũng cần nắm vững. Việc xác định đúng mình có thuộc đối tượng và đáp ứng đủ các điều kiện hay không là yêu cầu tiên quyết để được xét duyệt hồ sơ.
1. Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Căn cứ Điều 76 và Điều 77 Luật Nhà ở 2023, được bổ sung bởi điểm a khoản 3 Điều 29 Luật Dân số số 113/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026), pháp luật hiện hành quy định 11 nhóm đối tượng được xem xét hưởng chính sách hỗ trợ và được mua nhà ở xã hội, bao gồm:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ. Đây là nhóm đối tượng được ưu tiên hàng đầu trong các chính sách an sinh xã hội. Việc cho phép mua nhà ở xã hội nhằm bảo đảm điều kiện sống ổn định, lâu dài cho người có công và gia đình họ.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị. Các hộ nghèo, cận nghèo đang sinh sống tại đô thị nhưng không đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại được Nhà nước hỗ trợ thông qua chính sách nhà ở xã hội để cải thiện điều kiện cư trú.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Nhóm này bao gồm những người có việc làm và thu nhập nhưng không đủ khả năng mua nhà ở theo giá thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn – nơi chi phí nhà ở ngày càng cao.
- Công nhân, người lao động. Công nhân, người lao động đang làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất – dịch vụ có nhu cầu nhà ở rất lớn. Chính sách nhà ở xã hội tạo điều kiện để lực lượng lao động này an cư, ổn định cuộc sống và gắn bó lâu dài với nơi làm việc.
- Cán bộ, công chức, viên chức. Những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở không đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định vẫn được xem xét mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ các điều kiện luật định.
- Người đã trả lại nhà ở công vụ. Trường hợp đã được bố trí nhà ở công vụ trong thời gian công tác, sau khi thôi chức vụ hoặc chuyển công tác và đã trả lại nhà công vụ theo quy định thì được đăng ký mua nhà ở xã hội để ổn định chỗ ở lâu dài.
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở. Những trường hợp bị thu hồi đất, giải tỏa hoặc phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở tương đương được xem xét mua nhà ở xã hội nhằm bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp.
- Sĩ quan, quân nhân, lực lượng vũ trang. Bao gồm sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, chiến sĩ thuộc Quân đội nhân dân, Công an nhân dân, công nhân quốc phòng, người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở khác.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn. Ngoài khu vực đô thị, pháp luật cũng cho phép các hộ nghèo, cận nghèo tại nông thôn được tiếp cận chính sách nhà ở xã hội, đặc biệt trong các chương trình phát triển nhà ở theo quy hoạch và kế hoạch của địa phương.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại vùng thường xuyên xảy ra thiên tai. Các hộ dân sinh sống tại khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu, có nguy cơ mất an toàn về chỗ ở được ưu tiên hỗ trợ thông qua chính sách nhà ở xã hội.
- Người có từ hai con trở lên (đối tượng mới từ 01/7/2026). Từ ngày 01/7/2026, pháp luật bổ sung thêm nhóm đối tượng là người có từ hai con đẻ trở lên. Việc mở rộng này thể hiện sự gắn kết giữa chính sách nhà ở và chính sách dân số, nhằm khuyến khích sinh đủ con và hỗ trợ các gia đình có quy mô lớn ổn định chỗ ở.
2. 03 Điều kiện bắt buộc phải đáp ứng đồng thời
Sau khi đã xác định mình thuộc một trong các đối tượng nêu trên, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải đáp ứng đồng thời cả 03 điều kiện sau đây về nhà ở, thu nhập và cư trú.
2.1 Điều kiện về nhà ở
Đây là điều kiện cốt lõi để đảm bảo chính sách đến đúng người thực sự có nhu cầu. Cụ thể, đối tượng đăng ký mua nhà ở xã hội phải đáp ứng một trong các tiêu chí sau:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó.
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi có dự án.
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
(Căn cứ pháp lý: điểm a khoản 2 Điều 78 Luật nhà ở 2023; Nghị định 100/2024/NĐ-CP; Thông tư 05/2024/TT-BXD; Thông tư 94/2024/TT-BQP).
2.2 Điều kiện về thu nhập
Điều kiện thu nhập mua, thuê mua nhà ở xã hội (NOXH) theo Luật Nhà ở 2023, Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Thông tư 05/2024/TT-BXD được nới lỏng, nâng trần thu nhập lên 20-40 triệu đồng/tháng tùy đối tượng. Việc xác nhận dựa trên thu nhập thực nhận trong 01 năm liền kề, sử dụng mẫu 04 hoặc 05 (lao động tự do) tại Thông tư 05. Cụ thể điều kiện thu nhập (Nghị định 100/2024/NĐ-CP):
- Người độc thân: Thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng.
- Người đã kết hôn: Vợ và chồng có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 40 triệu đồng.
- Thời điểm tính thu nhập: Trong vòng 01 năm liền kề trước khi nộp hồ sơ.
- Lao động tự do: Được phép xác nhận thu nhập nếu thuộc đối tượng thấp tại khu vực đô thị.
2.3 Điều kiện về cư trú
Để đảm bảo chính sách được áp dụng đúng địa bàn, người mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó. Trường hợp đặc biệt đối với lực lượng vũ trang, công nhân khu công nghiệp… sẽ có quy định riêng nhưng vẫn phải gắn với địa bàn công tác, làm việc.
III. Thủ tục mua nhà ở xã hội chi tiết từ A-Z
Sau khi đã tự xác định mình đủ điều kiện, bước tiếp theo là chuẩn bị hồ sơ và thực hiện quy trình đăng ký. Hiểu rõ về thủ tục và các giấy tờ cần thiết sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và tăng cơ hội được duyệt. Vậy câu hỏi đặt ra, thủ tục mua nhà ở xã hội là gì và gồm những bước nào?
1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác là bước quan trọng nhất. Một bộ hồ sơ tiêu chuẩn bao gồm các loại giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội: Sử dụng Mẫu số 1 ban hành kèm theo Phụ lục II của Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Bạn cần điền đầy đủ và chính xác thông tin cá nhân và các thành viên trong hộ gia đình.
– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được hưởng chính sách: Tùy thuộc vào bạn thuộc nhóm đối tượng nào mà cần cung cấp giấy tờ tương ứng. Ví dụ: Người có công cần có quyết định công nhận; Hộ nghèo/cận nghèo cần có giấy xác nhận của địa phương; Cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang cần có xác nhận của cơ quan, đơn vị đang công tác…
– Giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở: Người đăng ký phải làm đơn tự cam kết về tình trạng nhà ở của mình và các thành viên trong hộ gia đình và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung cam kết.
- Trường hợp chưa có nhà ở: Sử dụng Mẫu số 2 – Phụ lục I Thông tư 05/2024/TT-BXD.
- Trường hợp đã có nhà ở nhưng diện tích chật chội, dưới mức tối thiểu: Sử dụng Mẫu số 3 – Phụ lục I Thông tư 05/2024/TT-BXD.
- Lưu ý: Nếu đã kết hôn, cả vợ và chồng đều phải ký tên vào bản cam kết này.
– Giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập: Tương tự điều kiện nhà ở, người đăng ký phải tự khai và cam kết về mức thu nhập của mình.
- Đối với người hưởng lương (cán bộ, công chức, công nhân, người lao động…): Sử dụng Mẫu số 4.
- Đối với người thu nhập thấp không có hợp đồng lao động (lao động tự do…): Sử dụng Mẫu số 5.
- Lưu ý: Nếu đã kết hôn, cả vợ và chồng đều phải cùng kê khai thu nhập.
– Giấy tờ tùy thân và xác nhận nhân thân:
- Bản sao công chứng Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân/Hộ chiếu còn hiệu lực của người đứng đơn và tất cả các thành viên trong hộ gia đình.
- Giấy đăng ký kết hôn (bản sao công chứng) nếu đã lập gia đình.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân do UBND cấp xã nơi cư trú cấp nếu còn độc thân.
- Ảnh thẻ kích thước 4×6 cm (01 ảnh cho mỗi thành viên trong hộ gia đình đăng ký).
2. Quy trình thực hiện
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người mua cần thực hiện theo quy trình 5 bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người mua nộp 01 bộ hồ sơ trực tiếp tại văn phòng của Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội mà mình muốn mua.
Bước 2: Chủ đầu tư xét duyệt và gửi danh sách
Chủ đầu tư sẽ tiếp nhận, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và lập danh sách các trường hợp đủ điều kiện. Danh sách này sau đó được gửi đến Sở Xây dựng địa phương để kiểm tra, rà soát và đối chiếu nhằm loại bỏ các trường hợp đã được hưởng chính sách nhà ở xã hội ở nơi khác.
Bước 3: Công bố danh sách và bốc thăm (nếu cần)
Sau khi nhận được kết quả rà soát từ Sở Xây dựng, Chủ đầu tư sẽ công bố công khai danh sách những người đủ điều kiện mua.
- Nếu số lượng hồ sơ hợp lệ nhiều hơn số lượng căn hộ, chủ đầu tư sẽ tổ chức bốc thăm quyền mua một cách công khai, minh bạch.
- Nếu số lượng hồ sơ ít hơn hoặc bằng số lượng căn hộ, tất cả người trong danh sách sẽ được mua và chuyển sang bước tiếp theo.
Bước 4: Ký hợp đồng mua bán
Chủ đầu tư sẽ thông báo cho những người được chọn (qua bốc thăm hoặc xét duyệt) đến để thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
Bước 5: Thanh toán và nhận nhà
Người mua thực hiện thanh toán tiền mua nhà theo tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng và nhận bàn giao nhà khi dự án hoàn thành.
IV. Các quy định khác cần biết về nhà ở xã hội
Sở hữu nhà ở xã hội đi kèm với một số quy định đặc thù về nguyên tắc bán và việc chuyển nhượng sau này mà người mua cần đặc biệt lưu ý.
1. Nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua
Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc: đảm bảo đúng đối tượng, đủ điều kiện theo quy định; thực hiện công khai, minh bạch; và mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hưởng chính sách hỗ trợ một lần.
2. Quy định về việc chuyển nhượng, bán lại nhà ở xã hội
Đây là quy định quan trọng nhằm ngăn chặn việc đầu cơ, trục lợi từ chính sách an sinh của Nhà nước. Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc chuyển nhượng được quy định chặt chẽ như sau:
- Thời hạn không được bán lại: Bên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở (theo điểm d khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 89).
- Bán lại TRONG thời hạn 05 năm: Trong thời gian 5 năm, nếu có nhu cầu bán lại, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc bán lại cho đối tượng khác thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Giá bán trong trường hợp này không được vượt quá giá bán nhà ở xã hội trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Người bán thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật thuế.
- Bán lại SAU thời hạn 05 năm: Sau khi hết thời hạn 05 năm, bên mua được phép bán lại nhà ở này theo cơ chế giá thị trường. Khi đó, người bán không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định (theo điểm e khoản 1 Điều 89).
V. Kết luận
Tóm lại, việc tìm hiểu kỹ lưỡng về nhà ở xã hội là gì, đối tượng, điều kiện và quy trình thủ tục là vô cùng cần thiết để hiện thực hóa giấc mơ an cư. Các quy định pháp luật có thể thay đổi và việc áp dụng thực tế tại mỗi địa phương, mỗi dự án có thể có những điểm khác biệt. Do đó, nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý chi tiết cho trường hợp của mình, đừng ngần ngại liên hệ với Winlegal để được tư vấn trực tiếp và chính xác nhất.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
- Hotline: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
