Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định ngoài nhà, công trình xây dựng có sẵn, thì nhà,công trình xây dựng được hình thành trong tương lai cũng sẽ là đối tượng được đưa vào mua bán và việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang ngày càng phổ biến. Vậy nhà ở trong tương lai là gì? Những điều kiện để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là gì?
A, CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh Bất động sản.
B, NỘI DUNG
1, Khái niệm
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Như vậy, khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được “tồn tại trong thực tế”. Đây là việc rao bán trước những dự án, công trình, nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền để phục vụ cho việc xây dựng dự án.
2, Điều kiện để nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai được kinh doanh
Để được đưa vào kinh doanh, nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi phải thỏa mãn những điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
3, Điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai
Để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì cá nhân, tổ chức phải đáp ứng các điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi bởi Luật Đầu tư 2020), Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau:
– Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).
– Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản):
- Các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật).
- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).
- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định nêu trên mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
– Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định nêu trên.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Vậy để đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì cần phải đáp ứng những yêu cầu đối với chủ thể kinh doanh và yêu cầu đối với đối tượng kinh doanh ở đây là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
4, Lợi ích, rủi ro khi mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
a, Lợi ích
– Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có thể thực hiện thanh toán trong nhiều lần, tùy theo tiến độ của dự án. Việc này giúp cho bên mua không cần phải huy động nguồn tiền thanh toán cho việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng một cách nhanh chóng, giảm bớt gánh nặng với việc thanh toán. Từ đó, việc mua bán nhà, công trình xây dựng dễ dàng hơn.
– Việc thực hiện hoạt động mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai giúp cho bên bán có thể có được một nguồn vốn để thực hiện hoàn thiện dự án tốt hơn.
– Giá cả trong hoạt động mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thấp hơn so với giá của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nên tạo được sự linh hoạt cho việc các bên có nhu cầu mua nhà, công trình xây dựng tiếp cận dễ dạng hơn.
b, Rủi ro
– Do đối tượng của hoạt động này là nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, có nghĩa là ở thời điểm hiện tại vẫn chưa được hình thành nên đòi hỏi cần phải có thời gian hoàn thiện. Vì thế nên thời gian bên mua có thể nhận được nhà, công trình xây dựng lâu, có thể chậm tiến độ xây dựng và không đảm bảo.
– Ngoài ra, rủi ro tiếp theo là chủ đầu tư không thực hiện dự án hoặc thực hiện dự án không đúng tiến độ.
– Chủ đầu tư có những lợi thế về thông tin Bất động sản, đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm và hiểu biết rộng nên thường đưa ra những điểm bất lợi cho khách hàng (ví dụ như: thời gian bàn giao nhà hay chi phí ước tính hoặc giá cả tạm tính).
Trên đây là một số quy định của pháp luật về nhà, CTXD hình thành trong tương lai. Qúy khách có nhu cầu tìm hiểu thêm thông tin xin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
Trụ sở chính (Văn phòng giao dịch): Lô 09 khu N1 ngõ 1, Đường Nguyễn Hoàng Tôn, Phường Xuân La, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội.
Điện thoại: 02462933222/ 0976718066
Chuyên viên: Liễu
