Trong đời mỗi người, ‘an cư lạc nghiệp’ là hai việc trọng đại. Chính vì thế khi mua nhà lại càng cần cẩn trọng song hiện nay Việc mua nhà bằng vi trở nên rất phổ biến. Vậy các bên tham gia vào giao dịch liệu đã hiểu rõ về khía cạnh pháp lý của các giao dịch này? Hãy cùng Luật WinLegal tìm hiểu vấn đề này.
Vi bằng là gì?
Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
Như vậy, vi bằng được lập bởi Thừa phát lại, ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật. Do đó, khi mua bán nhà bằng vi bằng có nghĩa là các bên đến nhờ Thừa phát lại chứng kiến sau đó lập văn bản xác nhận có sự việc mua bán nhà.
Mua nhà bằng vi bằng có giá trị pháp lý không?
Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định, hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng, chứng thực:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
- Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
- Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
Đồng thời, tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
- Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Theo đó, việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Từ các quy định trên, có thể khẳng định việc mua bán nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng. Như vậy, mua nhà bằng vi bằng không có giá trị pháp lý.
Người chịu thiệt thòi lúc này là bên mua bởi:
Thứ nhất, người bán có thể thực hiện việc bán nhà nhiều lần, cho nhiều người hay thế chấp tài sản cho một bên khác. Bởi Thừa phát lại chỉ ghi nhận có việc mua bán, không hề có trách nhiệm kiểm tra nhà này trước đó đã bán cho người khác hay thế chấp ở cơ quan nào hay chưa.
Thứ hai, người mua khó khăn trong việc sửa chữa, mua bán, thế chấp,… khi cần bởi nhà chưa phải là nhà hợp pháp của người mua.
Thứ ba, giao dịch mua bán không đúng quy định, có thể bị tuyên bố vô hiệu…
Tóm lại, vì lý do nào đó, các bên thỏa thuận mua bán nhà bằng vi bằng, có thể biết hoặc không biết rủi ro của nó. Thông thường, rủi ro pháp lý thường nghiêng về phía người mua, họ có thể mất cả chì lẫn chài. Do đó, cần cân nhắc trước khi mua nhà vi bằng.
