Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn được gọi với cái tên quen thuộc là sổ đỏ. Nhiều độc giả có gửi câu hỏi tới chúng tôi rằng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng thì khi chuyển nhượng có phải cần chữ ký của cả 2 vợ chồng không? Do đó, sau đây Luật Winlegal xin gửi đến bạn những thông tin về việc Chuyển nhượng đất có chủ sở hữu là vợ chồng.
I. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên 2 vợ chồng
Việc ai là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là căn cứ để người đó xác lập các giao dịch liên quan đến mảnh đất đó. Pháp luật Việt Nam cho phép cặp vợ chồng cùng nhau đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp sổ đỏ đã cấp cho tài sản chung của vợ chồng mà chỉ ghi một người thì được cấp đổi sang sổ mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trong trường hợp tài sản do vợ hoặc chồng có được trong thời kỳ hôn nhân, mà vợ chồng thỏa thuận đây là tài sản riêng của một bên thì sổ đỏ chỉ ghi tên của 1 người vợ hoặc chồng. Vợ hoặc chồng phải lập giấy cam kết là tài sản riêng của người kia (có công chứng). Khi người đứng tên (chủ sở hữu) muốn giao dịch tài sản thì phải đồng thời xuất trình văn bản cam kết này.
Trường hợp tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và sổ hồng đứng tên 2 vợ chồng, nhưng vì một lý do nào đó mà một bên không có điều kiện thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung. Lúc này vợ hoặc chồng lập Giấy ủy quyền có chứng nhận của công chứng viên, để người kia được thay mặt họ thực hiện một số công việc nhất định liên quan đến tài sản chung của vợ chồng (như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,…).
Chuyển nhượng đất có chủ sở hữu là vợ chồng
II. Giá trị pháp lý của sổ đỏ ghi tên 2 vợ chồng
Việc cả 2 vợ chồng cùng đứng tên sổ đỏ sẽ khẳng định đây là tài sản chung của hai vợ chồng, bảo đảm bình đẳng quyền lợi của hai bên. Điều này đã được quy định tại khoản 4 điều 98 Luật đất đai 2013, điều 76 Nghị định 43/2014 và khoản 1 điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.
Như vậy, với bất động tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân (trừ việc được tặng cho, thừa kế riêng), thì sổ đỏ ghi tên một người hoặc cả hai vợ chồng đều có giá trị pháp lý như nhau. Việc chỉ ghi tên vợ hoặc chồng trên sổ đỏ không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu, sử dụng của bên còn lại. Mọi hành vi định đoạt tài sản chung là bất động sản (giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho,…) phải có chữ ký của cả 2 vợ chồng.
Nếu một bên tự ý định đoạt BĐS mà không có sự đồng ý từ bên còn lại (chữ ký hoặc sự thỏa thuận bằng văn bản của 2 người) thì UBND cấp xã sẽ từ chối chứng thực, tổ chức công chứng sẽ lập tức từ chối công chứng. Trong trường hợp đã thực hiện xong thủ tục sang tên BĐS là tài sản chung mà không có sự đồng ý từ cả 2 vợ chồng thì người còn lại có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.
Trường hợp xảy ra tranh chấp giữa vợ và chồng, nếu không có căn cứ xác định bất động sản mà vợ và chồng đang tranh chấp là tài sản riêng của một bên thì bất động sản đó sẽ được coi là tài sản chung.
III. Hai vợ chồng cùng đứng tên trên sổ đỏ, khi có giao dịch ai ký?
Việc cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là sở hữu chung hợp nhất. Tại khoản 2 Điều 210 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Mặt khác, tại Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định cụ thể về việc quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ, chồng, cụ thể:
Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau: Bất động sản; Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.
Tại Điều 36 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 còn quy định: trong trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận về việc một bên đưa tài sản chung vào kinh doanh thì người này có quyền tự mình thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung đó. Thỏa thuận này phải được lập thành văn bản.
Như vậy, từ các quy định trên có thể thấy: quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nên khi định đoạt quyền sử dụng đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của hai vợ chồng, tức là phải có sự thống nhất ý chí giữa hai vợ chồng.
Tuy nhiên, nếu vì một lý do nào đó mà một bên không có điều kiện thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản chung đó thì vợ hoặc chồng có thể lập Hợp đồng ủy quyền có chứng nhận của Công chứng viên cho người kia được thay mặt họ thực hiện một số công việc nhất định liên quan đến tài sản chung của vợ chồng (ví dụ như: cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho…). Sau khi đã lập Hợp đồng ủy quyền thì chỉ cần một người nhận ủy quyền cũng đủ tư cách để tham gia giao dịch (trong phạm vi ủy quyền) mà pháp luật không đòi hỏi phải có sự tham gia của người kia.
Vì vậy mà trong trường hợp giữa hai vợ chồng đã có thỏa thuận , được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật về việc chỉ có một mình chồng hoặc một mình vợ ký tên vào hợp đồng thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực.
Chuyển nhượng đất có chủ sở hữu là vợ chồng
IV. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bắt buộc phải có tên cả hai vợ chồng không?
Trong trường hợp vợ, chồng không có thỏa thuận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một người thì phải ghi tên cả vợ và chồng khi nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng.
Khi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có tên một người vợ hoặc chồng thì theo điểm b khoản 3 Nghị quyết 02/2000/NQ-HĐTP, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng thì được xác định như sau:
Nếu không có tranh chấp thì đó là tài sản chung của vợ chồng;
Nếu có tranh chấp là tài sản riêng thì người có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải chứng minh được tài sản này do được thừa kế riêng, được tặng riêng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản này có được từ nguồn tài sản riêng quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014. Trong trường hợp không chứng minh được tài sản đang có tranh chấp này là tài sản riêng thì theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật này tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng.
Trên đây là những thông tin về Chuyển nhượng đất có chủ sở hữu là vợ chồng. Nếu quý bạn đọc muốn tìm hiểu thêm các thông tin liên hệ theo hotline 0246.29.33.222/0976.718.066. Tại Công Ty Luật TNHH Winlegal có đội ngũ chuyên viên chuyên nghiệp sẽ giúp các bạn có thêm nhiều kiến thức hữu ích khác.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
Trụ sở chính (văn phòng giao dịch): Lô 09 khu N1 ngõ 1, đường Nguyễn Hoàng Tôn, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, TP. Hà Nội
