Bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự

Bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình là vô cùng quan trọng, vì nếu không sự rất có nguy cơ người thứ ba sẽ bị hại hoặc bị bịt đầu mối. Để hiểu thêm về những điều kiện được hưởng của người thứ ba thì xin mời bạn đọc hãy tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Cơ sở pháp lý về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch vô hiệu và thực tiễn xét xử

Căn cứ tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

3.Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.(Xem thêm: Ai là người có quyền nhờ luật sư bào chữa khi bị tạm giam? )

Quy định này cho thấy, trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba ngay tình vẫn phát sinh hiệu lực, trừ trường hợp:

Người thứ ba xác lập giao dịch với người không có quyền định đoạn tài sản thông qua hợp đồng không có đền bù, hoặc.
Hợp đồng có đền bù nhưng động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.

Đối với giao dịch liên quan đến tài sản phải đăng ký được quy định tại khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015, tại đoạn thứ nhất của khoản này quy định nếu người thứ ba ngay tình xác lập, thực hiện giao dịch có đối tượng là tài sản đã được đăng kí hợp pháp, thì mặc dù giao dịch trước đó bị vô hiệu nhưng giao dịch của người thứ ba ngay tình trong trường hợp này vẫn phát sinh hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, công nhận. Quy định này là hợp lý, bởi nếu không bảo vệ người thứ ba ngày tình trong trường hợp này, thì việc đăng ký tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không có nhiều ý nghĩa, giá trị về mặt pháp lý, dẫn đến việc đăng ký chỉ mang tính hình thức mà không có giá trị ràng buộc pháp lý khi các bên thực hiện thủ tục đăng ký này.(Xem thêm: Những người tham gia tố tụng dân sự gồm những ai? )

Trong thực tiễn xét xử, Toà án cũng công nhận những giao dịch này. Chẳng hạn, theo Bản án 20/2019/DS-PT ngày 31/05/2019 của Toà án nhân dân tỉnh Ninh Thuận về việc “đòi lại tài sản là nhà và quyền sử dụng đất; yêu cầu bồi thường thiệt hại do tài sản bị xâm phạm” thì việc bà C đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó bà H căn cứ vào việc bà C được cấp giấy chứng nhận nên đã ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định và bà H cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, Toà án đã công nhận giao dịch này giữa bà C và bà H. Hoặc theo Bản án số 543/2020/DSPT ngày 19/6/2020 của Toàn án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc “Đòi lại tài sản và yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Toà án cho rằng để đảm bảo sự ổn định tài sản do người thứ ba ngay tình đang chiếm hữu và đã đăng ký quyền sử dụng, nên án sơ thẩm không chấp nhận khởi kiện của bà Thương về việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Thương với bà Châu và hợp đồng giữa bà Châu với bà D, là có cơ sở. Bởi sau khi bà D được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng cho bên thứ ba và sau đó bên thứ ba lại chuyển nhượng tiếp cho người khác. Vì vậy, trong trường hợp này, người thứ ba ngay tình xác lập giao dịch chuyển nhượng dựa vào giấy chứng nhận mà các chủ thể trước được cấp cần được bảo vệ. Việc bảo vệ này là cần thiết nhằm ổn định được các giao dịch dân sự và khuyến khích các bên tham gia vào các giao lưu dân sự nói chung, tạo tiền đề cho sự phát triển của xã hội.

Tới đoạn thứ hai cũng trong khoản 2 này quy định rằng khi người thứ ba xác lập, thực hiện giao dịch với bên chưa thực hiện hoàn tất thủ tục đăng ký tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay nói cách khác chưa được đứng tên trên “giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng” thì giao dịch của người thứ ba sẽ bị vô hiệu, tuy nhiên sẽ có hai trường hợp ngoại lệ. (Xem thêm: Lấy lời khai của người làm chứng trong vụ án hình sự )

Thứ nhất, nếu người thứ ba ngay tình nhận được tài sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền;

Thứ hai, người thứ ba giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. Trong hai trường hợp này, giao dịch của người thứ ba vẫn phát sinh hiệu lực và sẽ được pháp luật bảo vệ.

Trong thực tiễn xét xử của Toà án, khi người thứ ba ngay tình thuộc trường hợp xác lập giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa thì người thứ ba ngay tình trong trường hợp này sẽ được pháp luật bảo hộ và công nhận giao dịch mà họ xác lập.

Như tại Bản án số 18/2017/DS-ST ngày 27/10/2017 của TAND huyện ĐD, tỉnh Lâm Đồng về việc “tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất, yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và huỷ giấy chứng nhận QSD đất”, Toà án xác định Chị X được cấp giấy chứng nhận QSD đất hợp pháp, căn cứ theo quyết định của bản án dân sự phúc thẩm số 121/DS-PT ngày 24/8/2009 của Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng. Sau đó, chị X ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất nói trên cho anh C, chị T3 và anh C, chị T3 đã được UBND huyện ĐD cấp giấy chứng nhận QSD hai thửa đất này. Vì vậy, Toà án nhận định rằng, anh C, chị T3 là người nhận chuyển nhượng các thửa đất của chị X ngay tình và giao dịch này không bị vô hiệu. Tương tự, tại Bản án số 196/2017/HC-PT ngày 18/08/2017 của Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về việc “khiếu kiện hành vi hành chính quản lý đất đai”, thì việc UBND huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa vào các bản án đã có hiệu lực pháp luật là đúng pháp luật vào thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó cho bà Đặng Thị T2, sau đó bà T2 có sang nhượng 01 diện tích đất cho anh Đỗ Văn Q, chị Trần Thị Ngọc D và anh Q, chị D đã được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy anh Q, chị D được xem là người thứ ba ngay tình nên phải được bảo vệ theo quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu.(Xem thêm: Chỉ định người bào chữa theo quy định của Luật Hình sự )

BLDS năm 2015 đã bổ sung quy định chủ sở hữu có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại. Thông thường trong trường hợp này, chủ sở hữu tài sản sẽ yêu cầu bên xác lập thực hiện giao dịch với người thứ ba phải hoàn trả chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại phát sinh nếu có. Theo Bản án số 210/2020/DS-PT ngày 28/9/2020 của Toà án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng về việc “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu hủy di chúc, hủy văn bản khai nhận thừa kế, hủy quyết định cá biệt, yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật và công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất”, Toà án xác định những người có lỗi tham gia xác lập các giao dịch dân sự làm cho tài sản thoát ly khỏi quyền sở hữu của các thừa kế phải bồi hoàn theo tỷ lệ lỗi cho đủ 4.919.826.000 đồng (theo Chứng thư Thẩm định giá số 07/TĐG-CT ngày 17/01/2019 của Công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Đà Nẵng) để chia thừa kế theo pháp luật cho các thừa kế. Hoặc Bản án số 164/2020/DS-PT ngày 12/06/2020 của Toà án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản và yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” thì ông NĐ1, bà NĐ2 không có quyền đòi lại tài sản từ Công ty TNHH X. Tuy nhiên, do bà BĐ1 là người có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba nên buộc bà BĐ1 phải bồi thường thiệt hại cho phía nguyên đơn là ông NĐ1, bà NĐ2.

Mặc dù chủ sở hữu có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại; tuy nhiên, trên thực tế có nhiều chủ thể có liên quan đến quá trình xác lập thực hiện giao dịch với người thứ ba như tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên, cơ quan cấp giấy chứng nhận…

Bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự

Xác định người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu

Tại Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu”:

Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại, nếu có.”

Điều 167 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.

Theo các quy định nêu trên, người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu được xác định như sau:

– Đã có một giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện hoàn thành trước đó. Giao dịch dân sự này bị xác định là vô hiệu, tất nhiên thời điểm xác định giao dịch sự vô hiệu là sau khi giao dịch với người thứ ba diễn ra.

– Giao dịch với người thứ ba phải đáp ứng các điều kiện của giao dịch dân sự có hiệu lực tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (trong trường hợp này cần ngoại trừ nguyên nhân dẫn đến giao dịch dân sự lần thứ nhất bị vô hiệu do người thứ ba không hề biết về vấn đề này).

– Người thứ ba xác lập giao dịch phải ngay tình. Trong trường hợp này, người thứ ba không biết hoặc không thể biết rằng mình tham gia giao dịch dân sự có yếu tố dẫn đến giao dịch vô hiệu liên quan đến giao dịch trước đó. Người thứ ba ngay tình phải chứng minh yếu tố “ngay tình” khi tham gia giao dịch dân sự này.

– Người thứ ba đã thực hiện nghĩa vụ và đã hưởng những quyền dân sự trong giao dịch do họ xác lập, mục đích của giao dịch đã đạt được.

Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình

Giao dịch ngay tình của người thứ ba bị vô hiệu

– Theo quy định tại Điều 167 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể: Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.

– Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu (trừ trường hợp có hiệu lực được phân tích tại điểm b này).

Giao dịch ngay tình của người thứ ba có hiệu lực

– Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật Dân sự như đã phân tích tại điểm a nêu trên.

– Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

– Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa thì giao dịch không bị vô hiệu.

Một số vấn đề lưu ý

– Quy định bảo vệ quyền của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu đối với tài sản phải đăng ký đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phù hợp với thực tiễn khi những trường hợp vô hiệu nằm ngoài khả năng kiểm soát của người thứ ba. Đồng thời phù hợp với quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 “Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp: 2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

Tuy nhiên, khi bảo vệ người thứ ba ngay tình nói trên thì lại có nguy cơ gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu. Trong trường hợp này, vấn đề tiếp theo sẽ được giải quyết theo cơ chế bồi thường thiệt hại đối với người có lỗi theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại, nếu có”.

– Người thứ ba ngay tình cần lưu ý để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia các giao dịch dân sự đối với trường hợp đối tượng của giao dịch là động sản bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu. Trong trường hợp này, chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản.

– Theo quy định tại Điều 133Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình có hiệu lực (trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này); trường hợp tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Vậy xác định thế nào là “chuyển giao”? Nếu tài sản này được thế chấp hay cầm cố thì có được xem như “chuyển giao” hay không? Việc xác định rõ nội dung này liên quan trực tiếp đến việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình cho các chủ nợ như các tổ chức tín dụng, ngân hàng khi nhận bảo đảm.

– Xác định thời điểm áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 đối với giao dịch của người thứ ba ngay tình: Khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều khoản chuyển tiếp: “1. Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau: …”. Theo quy định này, xác định giao dịch được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực là giao dịch lần đầu hay là giao dịch với người thứ ba ngay tình? Khi xem xét áp dụng khoản 1 Điều 688 nêu trên được hiểu là giao dịch chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình vì đây là giao dịch trực tiếp dẫn đến hệ quả pháp lý của người thứ ba ngay tình.

Mọi thông tin tư vấn hỗ trợ về dịch vụ vui lòng liên hệ:

CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL

Trụ sở chính (văn phòng giao dịch): Lô 09 khu N1 ngõ 1 đường Nguyễn Hoàng Tôn, phường Xuân La, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Điện thoại: 0246.29.33.222

Email: [email protected]