Tình hình kinh tế, chính trị thế giới có nhiều thay đổi trong thời gian qua. Nắm bắt được xu thế dịch chuyển của chuỗi sản xuất, cung ứng hàng hóa của các công ty đa quốc gia, Hoạt động Đầu tư tại Việt Nam, trong đó nổi bật là Đầu tư Dự án có Sử dụng đất đang nhận được nhiều sự quan tâm của các Công ty có vốn đầu tư nước ngoài, các Công ty hoạt động trong lĩnh vực phát triển, kinh doanh Bất động sản; Các Công ty sẵn sàng đón nhận làn sóng đầu tư mới từ các nước. Tuy nhiên Hiện nay, chưa có một văn bản pháp luật cụ thể nào quy định đầy đủ và thống nhất toàn bộ quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Thay vào đó, các bước trong quy trình này nằm rải rác ở các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như Luật Đầu tư, Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thương Mại, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ môi trường,… cùng với vô số các văn bản hướng dẫn thi hành.
Để có góc nhìn tổng quan để Nhà đầu tư hiểu hơn về thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam, Đội ngũ Luật Sư WinLegal chúng tôi Lập quy trình tổng quát về Hoạt động đầu tư dự án có sử dụng đất tại Việt Nam như sau:
Bước 1. Lập đề xuất dự án/Báo cáo tiền khả thi
Tại Chương 4 Luật Đầu tư 2020 quy định 02 đối tượng là Hồ sơ đề xuất do Cơ quan Nhà nước và Nhà đầu tư lập (gọi chung là Chủ đầu tư). Để có thể đề xuất dự án đầu tư, Chủ đầu tư cần Tìm hiểu thông tin chi tiết, cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất/phát triển ngành. Nếu dự án đề xuất chưa có trong các kế hoạch, quy hoạch nêu trên thì cần thực hiện điều chỉnh, bổ sung các kế hoạch, quy hoạch trên. Việc điều chỉnh tuân theo các quy định của Pháp luật về Quy hoạch.\
Đề xuất dự án đầu tư gồm các nội dung chủ yếu như: nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
Trong trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư;
Bước 2. Chấp thuận chủ trương đầu tư
Sau khi có đề xuất dự án và báo cáo tiền khả thi, Chủ đầu tư phải tiến hành triển khai các bước để được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tùy theo quy mô của dự án mà chủ thể có thẩm quyền chấp thuận đầu tư là Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Công ty Luật TNHH Winlegal có nhiều luật sư có kinh nghiệm thực hiện các hợp đồng dịch vụ pháp lý liên quan đến thực hiện thủ tục Chấp thuận chủ trương đầu tư. Mọi thắc mắc cần được giải đáp, Chủ đầu tư có thể liên hệ với chung tôi.
Bước 3. Lựa chọn chủ đầu tư và Cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho chủ đầu tư
Đối với bước lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện Dự án, theo quy định của Pháp luật vẫn có hai hình thức: Giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc Đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư:
Đối với Trường hợp đấu giá, đấu thầu: Chính phủ đã kịp thời ban hành Nghị định số 25/2020/NĐ – CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và được hướng dẫn bởi Thông tư số 06/2020/TT – BKHĐT. Đã quy định rất chi tiết kịp thời thay thế nghị định 30/2015/NĐ-CP đáp ứng được phần nào nhu cầu cũng như sự phát triển của các Dự án có sử dụng đất. Khi dự án đầu tư được các cấp có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời đưa vào danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất nhà nước đang quản lý, sử dụng (trong đó bao gồm yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư); chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tổ chức đầu thầu (hoặc đấu giá đối với khu đất đã GPMB) lựa chọn nhà đầu tư theo quy định. Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án tới Sở Kế hoạch và Đầu tư và trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia căn cứ nội dung thông tin được công bố theo quy định.
Đối với trường hợp các cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận Nhà đầu tư được quy định chi tiết trong Luật Đất đai, Luật đầu tư, và các văn bản hướng dẫn. Trong đó cần hoàn thiện thủ tục để các cấp có thẩm quyền chấp thuận cho Chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất để thực hiện Dự án. Đội ngũ Luật Sư WinLegal rất hân hạnh được tư vấn cho Quý khách hàng về trường hợp này.
Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu, Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo quy định;
Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu hoặc chỉ có một nhà đầu tư tham gia đấu thầu, Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định giao Cơ quan chuyên môn thông báo và hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình quyết định chủ trương đầu tư đồng thời với quyết định lựa chọn nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.
Sau khi lựa chọn được chủ đầu tư, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận đầu tư đầu tư cho chủ đầu tư (đây được coi như giấy khai sinh của Chủ đầu tư) tạo điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư báo cáo tình hình tiến độ thực hiện dự án trực tuyến theo quy định của Pháp luật.
Bước 4. Giao đất, cho thuê đất và giải phóng mặt bằng
Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có). Trường hợp các cấp có thẩm quyền chấp thuận cho Chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất để thực hiện Dự án. Thì Chủ đầu tư thực hiện theo quy định tại điều 73, 193 Luật đất đai khoản 4 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Tiếp theo, Cơ quan quản lý đất đai Các cấp tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án phải nộp tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 5.Đánh giá tác động môi trường, thiết kế, cấp phép xây dựng, Phê duyệt phương án phòng cháy chữa cháy
Để thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư cần có sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền trong các lĩnh vực liên quan đến dự án như: thiết kế về phòng cháy, chữa cháy; báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM); thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công hay xin cấp Giấy phép xây dựng. Bước này cũng được quy định chi tiết, cụ thể tại các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết.
Bước 6. Thi công, nghiệm thu công trình
Công trình trước khi được thi công xây dựng phải đáp ứng được các điều kiện khởi công theo Điều 107 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) như: Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng; b) Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng; Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ; …
Việc tổ chức thi công xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng thực hiện theo Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Bước 7. Vận hành, khai thác sử dụng
Sau khi hoàn tất các thủ tục cần thiết, chủ đầu tư có thể đưa dự án vào vận hành, khai thác sử dụng. việc vận hành khai thác sử dụng tuân thủ theo pháp luật chuyên ngành.
Hotline: 024.6293.3222
Địa chỉ: Nhà B9 ngõ 193, phố Trung Kính, P. Yên Hòa, Q. Cấu Giấy, TP. Hà Nội
Email: [email protected]
