Mua được nhà ở xã hội (NƠXH) là ước mơ an cư của hàng triệu người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, lợi dụng nhu cầu lớn và quy trình phức tạp, nhiều đối tượng lừa đảo đã giăng ra vô số cạm bẫy tinh vi khiến không ít người dân “tiền mất tật mang”. Để giúp bạn vững tin trên hành trình an cư, đội ngũ luật sư của Winlegal sẽ phân tích chi tiết các chiêu trò lừa đảo phổ biến và cung cấp lá chắn pháp lý vững chắc để bạn tự bảo vệ mình.
Mục lục
I. Các chiêu trò lừa đảo mua suất nhà ở xã hội phổ biến
Dưới đây là 4 chiêu trò lừa đảo phổ biến nhất mà bạn cần hết sức cảnh giác:
1. Rao bán “suất ngoại giao”, “suất ưu tiên” cam kết không cần bốc thăm
Thủ đoạn: Các đối tượng lừa đảo thường tự nhận mình có “mối quan hệ” với chủ đầu tư, cán bộ Sở Xây dựng, có thể sắp xếp các “suất ngoại giao”, “suất nội bộ” đặc biệt. Chúng cam kết người mua sẽ chắc chắn có nhà mà không cần qua quy trình xét duyệt hồ sơ hay bốc thăm công khai. Để có được “đặc quyền” này, người mua phải trả một khoản tiền “chênh” hoặc “phí lót tay” rất lớn.
Dấu hiệu nhận biết: Bất kỳ lời mời chào mua NƠXH nào bỏ qua hoặc cam kết “chắc suất” không cần qua các bước xét duyệt công khai và bốc thăm (trong trường hợp số hồ sơ hợp lệ vượt quá số căn hộ) đều là lừa đảo 100%.
Góc nhìn pháp lý: Pháp luật hiện hành không có bất kỳ quy định nào về “suất ngoại giao” hay “suất ưu tiên” trong việc mua bán nhà ở xã hội. Nguyên tắc công khai, minh bạch được thể hiện xuyên suốt trong quy trình bán NƠXH, cụ thể tại Điều 38 Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Theo đó, chủ đầu tư phải công bố rộng rãi thông tin dự án, thời gian tiếp nhận hồ sơ, danh sách đối tượng dự kiến được giải quyết… Toàn bộ quy trình đều chịu sự giám sát của Sở Xây dựng và cộng đồng, không có chỗ cho sự can thiệp cá nhân để sắp xếp suất riêng.
2. Cam kết “bao đậu” hồ sơ, lo lót thủ tục từ A-Z
Thủ đoạn: “Cò mồi”, môi giới cam kết chắc chắn 100% hồ sơ của bạn sẽ được duyệt, kể cả khi bạn không hoàn toàn đủ điều kiện. Họ sẽ yêu cầu một khoản “phí dịch vụ” hậu hĩnh để “xử lý”, “làm đẹp” hồ sơ và lo lót các thủ tục. Thực chất, đây chỉ là chiêu trò để lấy tiền của người mua, còn hồ sơ không đủ chuẩn vẫn sẽ bị loại.
Dấu hiệu nhận biết: Việc xét duyệt hồ sơ là do một Hội đồng xét duyệt gồm đại diện chủ đầu tư, Sở Xây dựng, chính quyền địa phương… thực hiện một cách khách quan, dựa trên các tiêu chí luật định. Không một cá nhân hay tổ chức môi giới nào có thể can thiệp để “bao đậu” hồ sơ.
Góc nhìn pháp lý: Để được mua NƠXH, bạn phải thuộc đúng đối tượng và đáp ứng đủ các điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật. Dưới đây là các quy định chi tiết:
2.1 Đối tượng được mua nhà ở xã hội
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ được hỗ trợ cải thiện nhà ở.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn (chưa được hưởng chính sách tặng nhà ở).
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn vùng thường xuyên bị thiên tai, biến đổi khí hậu (chưa được hưởng chính sách tặng nhà ở).
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động làm việc tại các doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân công an; công chức, công nhân và viên chức quốc phòng; người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách (chưa được hưởng chính sách nhà ở cho lực lượng vũ trang).
- Cán bộ, công chức, viên chức.
- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ (trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm).
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- (Áp dụng từ 01/7/2026) Người có từ 02 con đẻ trở lên.
2.2 Điều kiện được mua nhà ở xã hội
Điều kiện về nhà ở (Áp dụng cho tất cả 11 đối tượng trên):
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh/thành phố nơi có dự án.
- Chưa từng được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh/thành phố nơi có dự án.
- Nếu có nhà ở thuộc sở hữu thì diện tích bình quân đầu người trong hộ gia đình phải dưới 15m² sàn/người.
- Đối với đối tượng là quân nhân, công chức, viên chức… thì không được đang ở nhà công vụ.
Điều kiện về thu nhập (Áp dụng cho các đối tượng cụ thể):
– Đối tượng 5, 6, 8 (Người thu nhập thấp, công nhân, công chức):
- Người độc thân: Thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng.
- Người độc thân nuôi con dưới vị thành niên: Thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng.
- Người đã kết hôn: Tổng thu nhập thực nhận của hai vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng.
– Đối tượng 7 (Lực lượng vũ trang, cơ yếu…):
- Còn độc thân: Thu nhập thực nhận (lương + phụ cấp) không quá tổng thu nhập của sĩ quan hàm Đại tá.
- Đã kết hôn (cả hai vợ chồng thuộc lực lượng vũ trang): Tổng thu nhập thực nhận không quá 02 lần tổng thu nhập của sĩ quan hàm Đại tá.
- Đã kết hôn (chỉ một người thuộc lực lượng vũ trang): Tổng thu nhập thực nhận của hai vợ chồng không quá 1,5 lần tổng thu nhập của sĩ quan hàm Đại tá.
– Đối tượng 2, 3, 4 (Hộ nghèo, cận nghèo): Phải thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo theo chuẩn quy định của Chính phủ.
3. Yêu cầu đặt cọc, chuyển tiền vào tài khoản cá nhân/công ty môi giới
Thủ đoạn: Kẻ lừa đảo yêu cầu người mua chuyển một khoản tiền cọc lớn để “giữ chỗ”, “đặt suất” vào tài khoản cá nhân của chúng hoặc một công ty môi giới trung gian không liên quan, thay vì tài khoản chính thức của chủ đầu tư dự án.
Dấu hiệu nhận biết: Mọi giao dịch tài chính hợp pháp liên quan đến việc mua NƠXH phải được thực hiện trực tiếp với chủ đầu tư dự án. Tiền phải được chuyển vào tài khoản ngân hàng chính thức của công ty chủ đầu tư, được ghi rõ trong các văn bản, thông báo hợp lệ.
Góc nhìn pháp lý: Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025) quy định rất chặt chẽ về việc đặt cọc và thanh toán:
- Quy định về đặt cọc (Khoản 5 Điều 23): Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán.
- Quy định về thanh toán (Khoản 1 Điều 25): Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc). Những lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng nhưng tổng số tiền không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.
- Vai trò của Chủ đầu tư (Khoản 4 Điều 17): Chủ đầu tư phải là người trực tiếp ký Hợp đồng đặt cọc, mua bán với khách hàng, không được ủy quyền cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác thực hiện việc này.
4. Sử dụng giấy tờ, con dấu giả mạo
Thủ đoạn: Để tạo lòng tin, các đối tượng lừa đảo tinh vi có thể tạo ra các “Thông báo nộp tiền”, “Hợp đồng góp vốn”, “Phiếu thu” giả mạo, sử dụng logo, con dấu giả trông giống hệt giấy tờ của chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước.
Dấu hiệu nhận biết: Luôn đề cao cảnh giác. Hãy yêu cầu được xem bản gốc của mọi giấy tờ pháp lý dự án. Quan trọng nhất, hãy tự mình kiểm tra và đối chiếu thông tin dự án trên website chính thức của Sở Xây dựng địa phương. Mọi giao dịch, ký kết giấy tờ phải được thực hiện tại trụ sở chính thức, được công bố công khai của chủ đầu tư.
II. Quy trình mua nhà ở xã hội đúng pháp luật
Để tránh mọi cạm bẫy, hãy tuân thủ nghiêm ngặt quy trình 5 bước chuẩn theo quy định của pháp luật:
- Bước 1: Tìm hiểu thông tin chính thống: Chủ động tìm kiếm thông tin về các dự án NƠXH sắp mở bán trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng tỉnh/thành phố hoặc website chính thức của các chủ đầu tư uy tín.
- Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo hướng dẫn và nộp trực tiếp tại văn phòng của chủ đầu tư dự án. Không nộp qua bất kỳ cá nhân hay tổ chức trung gian nào.
- Bước 3: Chủ đầu tư xét duyệt sơ bộ: Chủ đầu tư sẽ tiếp nhận, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và lập danh sách những hồ sơ đủ điều kiện.
- Bước 4: Sở Xây dựng thẩm tra: Chủ đầu tư gửi danh sách hồ sơ hợp lệ đến Sở Xây dựng để kiểm tra, đối chiếu nhằm loại bỏ các trường hợp không đủ điều kiện (ví dụ: đã sở hữu nhà ở nơi khác).
- Bước 5: Bốc thăm và ký hợp đồng: Sau khi có danh sách cuối cùng từ Sở Xây dựng, nếu số lượng hồ sơ hợp lệ nhiều hơn số căn hộ, chủ đầu tư sẽ tổ chức bốc thăm công khai. Người may mắn bốc thăm trúng sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư. Đây là bước quan trọng để xác định quyền mua suất mua nhà ở xã hội của bạn.
III. Cần làm gì khi phát hiện bị lừa đảo?
Nếu không may nhận thấy mình đã hoặc đang bị lừa đảo, hãy bình tĩnh và thực hiện ngay các bước sau:
- Bước 1: Ngừng ngay mọi giao dịch: Không chuyển thêm bất kỳ khoản tiền nào cho đối tượng lừa đảo, dù chúng có đưa ra bất kỳ lý do gì.
- Bước 2: Thu thập toàn bộ bằng chứng: Tập hợp tất cả các bằng chứng bạn có, bao gồm: tin nhắn Zalo, Facebook, SMS; các file ghi âm cuộc gọi; giấy tờ chuyển tiền, sao kê ngân hàng; các “hợp đồng”, “phiếu thu” giả mạo…
- Bước 3: Làm đơn tố giác tội phạm: Soạn thảo đơn tố giác hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản và gửi đến cơ quan công an cấp xã/phường nơi xảy ra sự việc hoặc nơi cư trú của đối tượng lừa đảo (nếu biết).
IV. Hướng dẫn thủ tục tố giác tội phạm
Thủ tục tố giác, tin báo về tội phạm được quy định tại Bộ luật Tố tụng hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung). Thủ tục cơ bản:
- Bước 1: Soạn đơn và chuẩn bị chứng cứ: Viết đơn tố giác trình bày rõ ràng, chi tiết toàn bộ sự việc. Kèm theo đơn là tất cả các bằng chứng đã thu thập được ở trên (nên công chứng, sao y bản chính để nộp).
- Bước 2: Nộp đơn: Mang đơn và hồ sơ chứng cứ đến nộp trực tiếp tại Cơ quan Công an xã, phường, thị trấn nơi xảy ra hành vi lừa đảo.
- Bước 3: Phối hợp điều tra: Sau khi cơ quan công an tiếp nhận đơn, bạn cần hợp tác và thực hiện theo hướng dẫn của cán bộ điều tra để phục vụ quá trình xác minh, làm rõ vụ việc.
V. Kết luận
Giấc mơ sở hữu một mái nhà là hoàn toàn chính đáng, nhưng hãy là một người mua nhà thông thái. Việc nắm vững các quy định pháp luật không chỉ giúp bạn nhận diện các chiêu trò lừa đảo mà còn bảo vệ tài sản của chính mình. Cần lưu ý rằng quy trình và điều kiện có thể có những điểm khác biệt nhỏ tùy theo địa phương và từng dự án. Để được tư vấn chi tiết, thẩm định hồ sơ và hỗ trợ pháp lý an toàn trong suốt quá trình mua nhà ở xã hội, hãy liên hệ với Winlegal để được các luật sư chuyên ngành trực tiếp hỗ trợ.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
- Hotline: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
