Nhà ở xã hội là giải pháp an cư với giá ưu đãi được nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng chính sách. Tuy nhiên, nhiều người sau khi mua hoặc thuê mua lại có nhu cầu cho thuê lại để tăng thêm thu nhập khi chưa có nhu cầu ở ngay. Vậy, hành vi này có hợp pháp không? Bài viết này của Winlegal sẽ phân tích chi tiết các quy định của pháp luật hiện hành để giải đáp thấu đáo vấn đề này.
Mục lục
I. Nhà ở xã hội là gì?
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, được xây dựng với mục đích cung cấp chỗ ở giá rẻ, chất lượng đảm bảo dành cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức và các đối tượng chính sách ưu tiên. Đây là phân khúc phi lợi nhuận hoặc được ưu đãi thuế/dất, giúp người dân dễ dàng tiếp cận hơn so với nhà ở thương mại.
II. 2 Trường hợp cụ thể quy định về việc cho thuê nhà ở xã hội
Pháp luật, cụ thể là Luật Nhà ở 2023, phân định rõ ràng quyền cho thuê nhà ở xã hội dựa trên tình trạng sở hữu và thời gian sử dụng. Việc bạn có được cho thuê hay không phụ thuộc hoàn toàn vào việc bạn đang ở trường hợp nào dưới đây.
1. Trường hợp đang thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Đối với trường hợp bạn đang trong quá trình thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội từ chủ đầu tư, câu trả lời dứt khoát là KHÔNG ĐƯỢC PHÉP cho thuê lại dưới bất kỳ hình thức nào. Hành vi này được xem là vi phạm pháp luật nghiêm trọng.
Các nguyên tắc cơ bản bạn phải tuân thủ trong giai đoạn này bao gồm:
- Mục đích sử dụng: Bạn chỉ được phép sử dụng nhà ở xã hội để ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình đã đăng ký trong hồ sơ được phê duyệt ban đầu. Mọi mục đích khác như cho thuê, làm văn phòng, kinh doanh đều bị cấm.
- Thời hạn tối thiểu (áp dụng với hình thức thuê mua): Người thuê mua phải thanh toán đủ tiền theo hợp đồng và phải chờ ít nhất 05 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua thì mới được phép thực hiện các quyền của chủ sở hữu như chuyển nhượng hoặc cho thuê theo giá thị trường.
- Giá thuê (áp dụng với hình thức thuê): Giá thuê nhà ở xã hội phải tuân thủ khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, không được tự ý thỏa thuận giá cao hơn.
Quy định cấm cho thuê lại được nêu rất rõ tại Khoản 8 Điều 88 Luật Nhà ở 2023: “Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng nhà ở phục vụ vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê, thuê mua nhà ở; trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở thì bên cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được cho đối tượng khác theo quy định của Luật này thuê, thuê mua.”
Như vậy, trong suốt thời gian hợp đồng thuê, thuê mua còn hiệu lực, việc bạn tự ý cho người khác thuê lại căn nhà là hoàn toàn sai quy định.
2. Trường hợp đã mua và thanh toán đủ tiền nhà ở xã hội
Đối với trường hợp bạn đã mua đứt và thanh toán 100% giá trị căn nhà ở xã hội, bạn sẽ có quyền cho thuê nhưng phải đáp ứng một điều kiện tiên quyết về thời gian.
Cụ thể, bạn phải đảm bảo thời hạn sử dụng tối thiểu là 05 năm kể từ ngày bạn thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư. Sau khi hết thời hạn 05 năm này và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bạn mới được thực hiện các giao dịch (bao gồm cả việc cho thuê) theo cơ chế thị trường. Lúc này, căn nhà của bạn được đối xử tương tự như một căn nhà ở thương mại thông thường.
Điều này có nghĩa là, nếu bạn vừa trả hết tiền mua nhà nhưng chưa đủ 5 năm, bạn vẫn chưa được phép cho thuê.
III. Rủi ro pháp lý khi cho thuê nhà ở xã hội sai quy định
Việc cố tình “lách luật” để cho thuê nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện sẽ khiến bạn phải đối mặt với những chế tài và rủi ro pháp lý vô cùng nặng nề, có thể dẫn đến việc “mất cả chì lẫn chài”.
1. Chế tài xử phạt vi phạm hành chính
Hành vi cho thuê nhà ở xã hội không đúng quy định sẽ bị xử phạt nghiêm khắc theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể:
- Mức phạt tiền: Theo Điểm b Khoản 2 Điều 64, hành vi “Cho thuê lại hoặc cho mượn nhà ở xã hội trong thời gian thuê, thuê mua” sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
- Biện pháp khắc phục hậu quả: Đây là chế tài nặng nhất. Theo Điểm d Khoản 6 Điều 64, người vi phạm sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thu hồi nhà ở xã hội.
2. Hậu quả về hợp đồng
Ngoài việc bị phạt tiền và thu hồi nhà, hành vi cho thuê sai quy định còn kéo theo các hệ quả pháp lý khác liên quan đến hợp đồng:
- Hợp đồng cho thuê bị vô hiệu: Hợp đồng bạn ký với người thuê lại sẽ bị coi là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Bạn sẽ không được pháp luật bảo vệ quyền lợi nếu có tranh chấp phát sinh từ hợp đồng này.
- Chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng: Việc bạn sử dụng nhà ở xã hội sai mục đích (cho thuê lại) là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng thuê/thuê mua. Chủ đầu tư có toàn quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với bạn và tiến hành các thủ tục thu hồi nhà theo quy định.
IV. Kết luận
Tóm lại, việc cho thuê nhà ở xã hội chỉ hợp pháp khi bạn đã mua, thanh toán đủ tiền và đã qua thời hạn 05 năm. Mọi trường hợp cho thuê lại trong thời gian đang thuê, thuê mua hoặc chưa đủ 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền đều là vi phạm pháp luật và phải đối mặt với nguy cơ bị phạt tới 120 triệu đồng và hậu quả cao nhất là bị thu hồi nhà ở.
Tuy nhiên, quy định và thủ tục có thể có những điểm khác biệt tùy thuộc vào từng địa phương và trường hợp cá nhân. Để được tư vấn chi tiết và chính xác nhất, quý khách hàng vui lòng liên hệ với Winlegal để được hỗ trợ kịp thời.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
- Hotline: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
