Tranh chấp đất đai là một loại tranh chấp thường xuyên và phổ biến trong thực tế. Thực tế các bên thường khó có thể tự giải tranh chấp này mà phải nhờ đến Tòa giải quyết. Vậy các bên có bắt buộc phải tiến hành hòa giải trước khi yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp hay không? Trong phạm vi bài viết này, công ty luật Winlegal sẽ giúp các bạn giải đáp câu hỏi trên theo quy định của pháp luật.
I. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đại 2013
- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành
II. Tranh chấp đất đai là gì?
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (khoản 24 điều 3 luật đất đai 2013).
Có thể thấy, tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai… các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Đây là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay.
Lưu ý: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền sử dụng đất chứ không phải là tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
III. Một số loại tranh chấp đất đai thường gặp
– Tranh chấp về quyền sử dụng đất
+ Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau;
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế; quan hệ ly hôn giữa vợ và chồng;
+ Đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác;
+ Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác.
– Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất
Tranh chấp này phát sinh do một bên vi phạm, làm cản trở tới việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh tranh chấp. Thông thường có các loại tranh chấp sau:
+ Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền quyền sử dụng đất;
+ Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng bào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
– Tranh chấp về mục đích sử dụng đất
Nhà nước đã quy định phân loại rõ ràng những loại đất như là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp…. mỗi loại đất này sẽ có mục đích sử dụng đất khác nhau. Chủ thể có quyền sử dụng loại đất nào thì phải sử dụng đúng mục đích của loại đất đó.
Tranh chấp về mục đích sử dụng đất chủ yếu phát sinh do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đặc biệt là tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với trồng cây cao su; giữa đất hương hỏa với đất thổ cư…trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất.
Đây là loại tranh chấp tương đối đặc biệt do một bên trong quan hệ tranh chấp này là nhà nước. Thực tế tranh chấp này ít xảy ra hơn so với những tranh trên bên trên.
IV. Tranh chấp đất đai có bắt buộc phải hòa giải
Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Hòa giải tranh chấp đất đai
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
…”
Như vậy, tranh chấp đất đai phải hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện. Nếu các bên không tiến hành hòa giải mà đã nộp đơn trực tiếp lên Tòa án thì Tòa sẽ không thụ lý vì không đủ điều kiện khởi kiện.
Việc quy định các bên phải tiến hành hòa giải trước khi yêu cầu Tòa án giải quyết là hoàn toàn phù hợp. Bởi tranh chấp đất đai là một loại tranh chấp rất phổ biến trong thực tế dẫn đến Tòa án phải giải quyết một khối lượng lớn vụ án, gây áp lực lên tòa. Nếu các bên có thể hòa giải thành công, tranh chấp được giải quyết mà không cần nhờ đến tòa án thì sẽ giúp giảm áp lực công việc cho tòa án. Bên cạnh đó, UBND lại là cơ quan có thẩm quyền quản lý về đất đai do đó việc UBND giúp tiến hành hòa giải sẽ có hiệu quả hơn.
Ngoài ra, tranh chấp đất đai có rất nhiều trường hợp phát sinh giữa người thân trong gia đình, giữa hàng xóm với nhau nên việc giải quyết tranh chấp bằng hòa giải có thể phần nào giúp giữ gìn tình cảm gia đình, làng xóm. Bởi về bản chất, hòa giải là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt, hiệu quả giúp cho các bên tranh chấp tìm ra một phương pháp thống nhất để tháo gỡ mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật, nhất là trong lĩnh vực đất đai.
Tuy nhiên có một số ý kiến cho rằng việc bắt buộc phải hòa giải tại UBND là chưa phù hợp. Bởi bản chất của hòa giải là giải quyết tranh chấp tự nguyện. Nếu một hoặc các bên không muốn hòa giải, ép buộc sẽ không hiệu quả, mà còn làm phát sinh thêm chi phí và thời gian giải quyết. Do đó nên để cho các bên thỏa thuận lựa chọn, trước khi khởi kiện ra tòa.
V. Những tranh chấp đất đai không cần thông qua hòa giải
Theo quy định tại khoản 2 điều 3 nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với các tranh chấp khác liên quan đến đất đai không bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã bao gồm: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất…
Như vậy chỉ có tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã nơi có tranh chấp. Còn đối với các loại tranh chấp vừa nêu trên thì không bắt buộc hòa giải tại UBND.
Bởi những tranh chấp này mặc dù có liên quan đến đất đai nhưng về mặt bản chất đây lại là tranh chấp thuộc phạm vi điều chỉnh của luật dân sự, chứ không phải luật đất đai. Do đó sẽ không áp dụng quy định của luật Đất đai mà sẽ áp dụng quy định của bộ luật dân sự và bộ luật tố tụng dân sự.
Trên đây là những giải đáp về câu hỏi tranh chấp đất đai có phải hòa giải theo quy định của pháp luật hiện hành. Quý khách có nhu cầu muốn tìm hiểu thông tin xin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
Trụ sở chính (văn phòng giao dịch): Lô 09 khu N1 ngõ 1, đường Nguyễn Hoàng Tôn, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, TP. Hà Nội
Điện thoại: 0246.29.33.222/ 0976.718.066
Chuyên viên: Thảo My
Ngày xuất bản: 12/12/2023
