Trong phạm vi bài viết này, Công ty luật Winlegal sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
I. Cơ sở pháp lý
Luật kinh doanh bất động sản 2014
Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng
II. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng ( khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).
Như vậy có thể hiểu , nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được “tồn tại trong thực tế” nhưng được rao bán trước nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền để phục vụ cho việc xây dựng dự án.
III. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là việc ngân hàng thương mại ký kết hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư, trong đó thỏa thuận về việc ngân hàng thương mại chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy, chỉ có Ngân hàng thương mại mới được thực hiện hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Còn các tổ chức tín dụng khác sẽ không được phép thực hiện hoạt động này.
III. Điều kiện để ngân hàng thương mại thực hiện hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Ngân hàng thương mại được phép thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng được các điều kiện sau:
– Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;
– Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
IV. Điều kiện để nhà đầu tư được cấp bảo lãnh
Ngân hàng thương mại sẽ xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng được các điều kiện sau:
– Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư 11/2022/TT-NHNN (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng). Cụ thể, chủ đầu cần:
+ Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật;
+ Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp;
+ Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
– Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan. Cụ thể:
+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
+ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
V. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 4 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN, trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
– Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
– Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư 11/2022/TT-NHNN;
– Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;
– Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.
Trên đây là những giải đáp về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật hiện hành. Quý khách có nhu cầu muốn tìm hiểu thông tin xin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
Trụ sở chính (văn phòng giao dịch): Lô 09 khu N1 ngõ 1, đường Nguyễn Hoàng Tôn, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, TP. Hà Nội
