Nhu cầu sở hữu nhà ở luôn là một vấn đề cấp thiết, đặc biệt với những người có thu nhập thấp. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế và điều kiện xét duyệt phức tạp, nhiều người đã tìm đến giải pháp “nhờ người đứng tên mua nhà ở xã hội” với hy vọng sớm có được mái ấm. Tuy nhiên, đằng sau “lối tắt” tưởng chừng tiện lợi này là vô vàn rủi ro pháp lý và hệ lụy khôn lường. Bài viết này của Winlegal sẽ phân tích chuyên sâu các khía cạnh pháp lý, làm rõ những cạm bẫy tiềm ẩn và đưa ra lời khuyên hữu ích, giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt nhất.
Mục lục
Điều kiện để được mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam
Để hiểu rõ hơn về những rủi ro khi nhờ người đứng tên, trước hết, chúng ta cần nắm vững các điều kiện pháp luật quy định về đối tượng và thủ tục mua nhà ở xã hội. Việc vi phạm những điều kiện này chính là căn nguyên của mọi rủi ro về sau.
Đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 49, 50 Luật Nhà ở 2014 và Điều 51 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP), các đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện:
- Điều kiện về đối tượng cụ thể: Phải thuộc một trong các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người thu nhập thấp, người lao động tại các khu công nghiệp, sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng… (Điều 49 Luật Nhà ở 2014).
- Điều kiện về nhà ở: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá nhỏ theo quy định, hoặc đã có nhưng bị nhà nước thu hồi (Điều 50 Luật Nhà ở 2014).
- Điều kiện về thu nhập: Đối với một số đối tượng, phải thuộc diện thu nhập thấp, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
- Điều kiện về cư trú: Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội, hoặc có đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên tại địa phương đó.
Hồ sơ và thủ tục mua nhà ở xã hội
Quy trình mua nhà ở xã hội được thực hiện chặt chẽ để đảm bảo đúng đối tượng. Theo Điều 51 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP), hồ sơ mua nhà ở xã hội thường bao gồm:
- Danh mục hồ sơ cần chuẩn bị: Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội, giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được mua (như giấy xác nhận về thực trạng nhà ở, giấy tờ chứng minh thu nhập, giấy xác nhận cư trú…).
- Quy trình nộp hồ sơ và xét duyệt: Hồ sơ được nộp tại chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, hồ sơ sẽ trải qua quá trình xét duyệt công khai, minh bạch để đảm bảo đúng đối tượng.
- Thời gian xét duyệt hồ sơ: Thời gian xét duyệt thường kéo dài từ 30 đến 60 ngày làm việc tùy thuộc vào quy mô dự án và lượng hồ sơ tiếp nhận.
Rủi ro pháp lý và hậu quả khi nhờ người đứng tên mua nhà ở xã hội
Việc nhờ người khác đứng tên mua nhà ở xã hội, dù với mục đích tốt đẹp, luôn tiềm ẩn những rủi ro pháp lý nghiêm trọng và hậu quả khôn lường.
Rủi ro về quyền sở hữu và tranh chấp tài sản
Khi nhà ở xã hội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng) mang tên người khác, người thực sự bỏ tiền mua sẽ đối mặt với những vấn đề sau:
- Mất quyền kiểm soát và định đoạt thực tế: Toàn bộ quyền sở hữu và quyền định đoạt hợp pháp đều thuộc về người đứng tên trên giấy tờ. Người bỏ tiền mua không thể tự mình bán, tặng cho, thế chấp hay thực hiện bất kỳ giao dịch nào với căn nhà mà không có sự đồng ý của người đứng tên.
- Khó khăn chứng minh quyền sở hữu thực tế: Khi xảy ra tranh chấp, việc chứng minh mình là chủ sở hữu thực sự của tài sản là cực kỳ khó khăn. Tòa án thường ưu tiên chứng cứ bằng văn bản đã được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định pháp luật.
- Tranh chấp với người đứng tên: Đây là rủi ro lớn nhất. Người đứng tên có thể bất ngờ “lật kèo”, từ chối chuyển giao hoặc đòi lại căn nhà, dẫn đến kiện tụng kéo dài và phần lớn người bỏ tiền sẽ chịu thiệt thòi.
Tính hiệu lực của các “chiêu trò lách luật” khi nhờ đứng tên
Để “hợp thức hóa” việc nhờ đứng tên, nhiều người thường sử dụng các hình thức như hợp đồng ủy quyền, lập vi bằng hoặc giấy viết tay. Tuy nhiên, các hình thức này đều ẩn chứa nhiều rủi ro về mặt pháp lý và không thể bảo vệ quyền lợi của người thực sự bỏ tiền.
- Hợp đồng ủy quyền định đoạt toàn bộ tài sản: Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác. Việc ký hợp đồng ủy quyền toàn bộ quyền định đoạt tài sản nhưng thực chất là để che giấu giao dịch mua bán nhà ở xã hội sai đối tượng có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu do giả tạo hoặc vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật (Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015). Khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng nghĩa với việc người bỏ tiền có thể chỉ đòi lại được số tiền đã giao, còn căn nhà vẫn thuộc về người đứng tên.
- Lập vi bằng ghi nhận việc giao tiền: Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi có thật tại thời điểm lập. Nó không có giá trị pháp lý thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và không thể chứng minh quyền sở hữu đối với căn nhà. Trong trường hợp tranh chấp, vi bằng chỉ có thể được dùng làm chứng cứ về việc có giao nhận tiền, chứ không chứng minh được quyền sở hữu nhà.
- Hợp đồng vay tiền hoặc giấy viết tay cam kết: Đây là hình thức rất phổ biến nhưng cũng là rủi ro lớn nhất. Các giấy tờ này thường được lập để chứng minh việc người bỏ tiền đã cho người đứng tên vay một khoản tiền tương ứng với giá trị căn nhà, kèm cam kết khi đủ điều kiện sẽ sang tên. Tuy nhiên, khi ra tòa, các giấy tờ này rất khó để chứng minh mục đích thực sự là giao dịch mua bán nhà ở xã hội. Tòa án có thể chỉ công nhận đây là giao dịch vay nợ, và người bỏ tiền chỉ có quyền đòi lại số tiền đã cho vay chứ không thể đòi lại căn nhà. Rủi ro mất tiền là rất cao, đặc biệt nếu người đứng tên không có khả năng chi trả.
Các chế tài pháp lý nghiêm khắc khi vi phạm quy định về nhà ở xã hội
Việc cố tình lách luật để mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng không chỉ dẫn đến rủi ro dân sự mà còn có thể bị xử lý hành chính hoặc thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự.
- Bị thu hồi nhà ở xã hội và không được hoàn lại tiền mua nhà: Đây là hậu quả nặng nề nhất. Theo Luật Nhà ở 2014, nếu phát hiện hành vi gian dối, không đúng đối tượng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền thu hồi nhà ở xã hội. Khi đó, người mua không đúng đối tượng sẽ mất trắng số tiền đã bỏ ra.
- Bị xử phạt hành chính nặng: Hành vi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng có thể bị xử phạt hành chính theo quy định. Cụ thể, Điểm a, Khoản 5, Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với hành vi “bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng”. Mức phạt này có thể áp dụng không chỉ cho chủ đầu tư mà còn có thể liên đới đến người đứng tên trong giao dịch trái pháp luật.
- Nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hình sự: Trong một số trường hợp, nếu hành vi gian dối để mua nhà ở xã hội nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của nhà nước hoặc của người khác, hoặc gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa dối khách hàng (Điều 198 Bộ luật Hình sự 2015) hoặc Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015), tùy thuộc vào tính chất và mức độ vi phạm.
Những rủi ro không lường trước
Một số người hy vọng rằng sau thời hạn 5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội, họ có thể yêu cầu người đứng tên chuyển nhượng lại nhà theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, khoảng thời gian 5 năm là một “canh bạc” lớn với vô vàn biến cố có thể xảy ra.
Rủi ro từ phía người đứng tên nhà ở xã hội
Trong suốt 5 năm, mối quan hệ giữa bạn và người đứng tên có thể thay đổi, và những rủi ro sau đây luôn thường trực:
- Người đứng tên qua đời: Nếu người đứng tên đột ngột qua đời, căn nhà sẽ trở thành di sản thừa kế. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở xã hội sẽ phức tạp hơn nhiều, phải thông qua thủ tục thừa kế và có thể bị các đồng thừa kế khác tranh chấp.
- Người đứng tên ly hôn: Nếu người đứng tên ly hôn, căn nhà có thể bị đưa vào khối tài sản chung để phân chia. Vợ/chồng của người đứng tên có thể có quyền lợi đối với căn nhà, gây khó khăn cho việc chuyển nhượng lại cho người thực bỏ tiền.
- Người đứng tên vỡ nợ hoặc bị kê biên tài sản: Nếu người đứng tên vướng vào các nghĩa vụ tài chính và bị tòa án tuyên bố phá sản hoặc tài sản bị kê biên để thi hành án, căn nhà ở xã hội đứng tên họ cũng có thể bị ảnh hưởng.
- Người đứng tên “lật kèo”, không chịu sang tên: Đây là rủi ro phổ biến nhất. Sau 5 năm, người đứng tên có thể từ chối thực hiện cam kết chuyển nhượng. Khi đó, người bỏ tiền sẽ phải đối mặt với vụ kiện tụng kéo dài và khả năng thua kiện là rất cao do không có bằng chứng hợp pháp về quyền sở hữu.
Rủi ro về chi phí phát sinh khi sang tên
Việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở xã hội sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng), lệ phí trước bạ (0.5%) và các chi phí khác liên quan đến thủ tục công chứng, đăng ký biến động. Nếu không thỏa thuận rõ ràng từ đầu, ai sẽ chịu những chi phí này có thể trở thành nguồn cơn tranh chấp.
Rủi ro về thay đổi chính sách pháp luật
Trong khoảng thời gian 5 năm, chính sách pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội có thể thay đổi. Không ai có thể đảm bảo rằng các quy định về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội sẽ không có những sửa đổi bất lợi cho người đang chờ sang tên.
Giải pháp thay thế hợp pháp và lời khuyên từ luật sư
Thay vì mạo hiểm với việc nhờ người đứng tên mua nhà ở xã hội, người dân nên tìm hiểu và lựa chọn các giải pháp hợp pháp, an toàn hơn để sớm có được nhà ở.
Các giải pháp hợp pháp thay thế việc nhờ đứng tên
- Chờ đủ điều kiện để tự mình mua nhà ở xã hội: Đây là giải pháp an toàn và hợp pháp nhất. Hãy tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật về điều kiện đối tượng, thu nhập, nhà ở và nỗ lực để đáp ứng đầy đủ. Việc này giúp bạn tránh mọi rủi ro pháp lý và sở hữu nhà một cách minh bạch.
- Thuê nhà ở xã hội: Nếu chưa đủ điều kiện mua hoặc không muốn chờ đợi, việc thuê nhà ở xã hội là một lựa chọn hợp lý để có chỗ ở ổn định với chi phí phải chăng, đồng thời vẫn tuân thủ đúng quy định pháp luật.
- Mua nhà ở thương mại giá rẻ: Nếu khả năng tài chính cho phép và có thể tìm được, việc mua nhà ở thương mại với mức giá phù hợp là một lựa chọn linh hoạt hơn, không bị ràng buộc bởi các điều kiện chặt chẽ của nhà ở xã hội.
Lời khuyên từ luật sư
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn nên tuân thủ các lời khuyên sau:
- Tư vấn với luật sư trước mọi quyết định liên quan: Trước khi có ý định nhờ người đứng tên mua nhà ở xã hội hoặc thực hiện bất kỳ giao dịch bất động sản nào có tính chất phức tạp, hãy tìm đến luật sư chuyên về bất động sản để được tư vấn cụ thể và đánh giá rủi ro.
- Cân nhắc kỹ lưỡng các rủi ro và hệ lụy: Luôn đặt lợi ích lâu dài và sự an toàn pháp lý lên hàng đầu. Đừng vì lợi ích trước mắt mà bỏ qua những rủi ro khôn lường có thể xảy ra trong tương lai.
- Tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật liên quan: Chủ động cập nhật và nắm vững các quy định của Luật Nhà ở 2014, các Nghị định hướng dẫn và các văn bản pháp luật khác về nhà ở xã hội để đưa ra quyết định chính xác.
Các câu hỏi liên quan đến nhờ người đứng tên mua nhà ở xã hội
Câu hỏi 1: Nhờ người thân đứng tên mua nhà ở xã hội có được không? Rủi ro là gì?
Về mặt pháp lý, việc này là không đúng quy định. Mặc dù mối quan hệ người thân có thể tạo niềm tin, nhưng rủi ro vẫn tồn tại như tranh chấp quyền sở hữu, người thân qua đời, ly hôn, vỡ nợ, hoặc chính người thân không muốn trả lại nhà. Đây là một hành vi lách luật và có thể dẫn đến việc bị thu hồi nhà hoặc xử phạt hành chính.
Câu 2: Hợp đồng ủy quyền mua nhà ở xã hội có giá trị pháp lý không?
Hợp đồng ủy quyền có giá trị pháp lý nếu tuân thủ các điều kiện về hình thức và nội dung theo Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, nếu mục đích thực sự là để che giấu giao dịch mua bán nhà ở xã hội sai đối tượng, hợp đồng ủy quyền có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu do giả tạo hoặc vi phạm điều cấm của pháp luật về nhà ở, dẫn đến mất quyền đối với căn nhà.
Câu 3: Nếu người đứng tên nhà ở xã hội không muốn trả lại nhà thì tôi phải làm sao?
Đây là rủi ro pháp lý lớn nhất. Nếu người đứng tên từ chối chuyển nhượng, bạn sẽ rất khó khăn trong việc đòi lại nhà thông qua kiện tụng vì bạn không phải là chủ sở hữu hợp pháp trên giấy tờ. Tòa án thường chỉ công nhận quyền sở hữu của người có tên trên Giấy chứng nhận.
Câu 4: Tôi có thể chuyển nhượng nhà ở xã hội cho người khác sau bao lâu?
Theo Điều 62 Luật Nhà ở 2014, người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại nhà sau khi đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua và được cấp Giấy chứng nhận, và phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội.
Câu 5: Việc nhờ người đứng tên mua nhà ở xã hội có bị phạt không? Mức phạt là bao nhiêu?
Có, hành vi này có thể bị xử phạt hành chính. Theo Điểm a, Khoản 5, Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng có thể bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng. Ngoài ra, nhà ở xã hội có thể bị thu hồi và không được hoàn lại tiền mua.
Kết luận
Việc nhờ người đứng tên mua nhà ở xã hội là một hành vi tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng và hậu quả khôn lường. Từ việc mất quyền kiểm soát tài sản, các giao dịch “lách luật” bị vô hiệu, cho đến nguy cơ bị xử phạt hành chính nặng nề hay thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự, tất cả đều có thể xảy ra. Thay vì mạo hiểm với những “canh bạc” đầy rủi ro này, hãy tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật và lựa chọn những giải pháp hợp pháp, an toàn để có được mái ấm bền vững.
Nếu bạn đang đứng trước những băn khoăn về vấn đề mua bán nhà ở xã hội hay cần tư vấn về các giao dịch bất động sản, đừng ngần ngại liên hệ với Winlegal để nhận được sự hỗ trợ tận tâm và chuyên nghiệp từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm. Chúng tôi cam kết cung cấp thông tin pháp lý chính xác và giải pháp tối ưu, giúp bạn an tâm trong mọi quyết định.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính (văn phòng giao dịch): Tầng 10, số 623 La Thành, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội
- Điện thoại: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
