CÓ, người về hưu HOÀN TOÀN CÓ THỂ mua nhà ở xã hội nếu họ thuộc một trong các đối tượng ưu tiên theo quy định của pháp luật (như người có công với cách mạng, hộ nghèo, cận nghèo, người thu nhập thấp…) và đáp ứng đầy đủ 3 điều kiện bắt buộc về nhà ở, cư trú, thu nhập. Đặc biệt, từ năm 2025, Luật Nhà ở 2023 sẽ có những điều chỉnh quan trọng cần lưu ý.
Việc sở hữu một căn nhà ổn định là mong muốn của nhiều người, đặc biệt khi về già. Tuy nhiên, không phải ai cũng có điều kiện tài chính để mua nhà ở thương mại. Nhà ở xã hội trở thành giải pháp lý tưởng. Nhưng liệu người về hưu có đủ điều kiện để tiếp cận chính sách này? Bài viết này của Winlegal sẽ giải đáp chi tiết, dựa trên quy định pháp luật hiện hành và những thay đổi sắp tới, giúp quý vị hiểu rõ hơn về quyền lợi của mình.
Mục lục
Nhà ở xã hội là gì? Tổng quan về đối tượng và điều kiện
Theo khoản 9 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
Nhà ở xã hội được phát triển nhằm thực hiện chính sách an sinh xã hội, giúp các đối tượng yếu thế, thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nhà ở ổn định, cải thiện điều kiện sống.
Các đối tượng được mua nhà ở xã hội
Điều 49 Luật Nhà ở 2014 quy định chi tiết 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Các nhóm này bao gồm:
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn và thành thị.
- Người thu nhập thấp, hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn về nhà ở.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, Công an nhân dân.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
- Học sinh, sinh viên, học viên các trường đại học, cao đẳng, dạy nghề.
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Các đối tượng khác theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Các điều kiện cơ bản để mua nhà ở xã hội
Ngoài việc thuộc đối tượng ưu tiên, người mua nhà ở xã hội còn phải đáp ứng 3 điều kiện cơ bản về nhà ở, cư trú và thu nhập theo quy định tại Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP), bao gồm:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người dưới mức tối thiểu.
- Có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội hoặc có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó.
- Không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên.
Sự khác biệt giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại
Nhà ở xã hội được hưởng nhiều chính sách ưu đãi từ Nhà nước về đất đai, thuế, tín dụng, nên giá thành thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại, đi kèm với các quy định khắt khe về đối tượng, điều kiện và quyền chuyển nhượng.
Người về hưu thuộc nhóm đối tượng nào để mua nhà ở xã hội?
Theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014, “người về hưu” không phải là một đối tượng riêng biệt được ưu tiên mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, người về hưu hoàn toàn có thể thuộc một trong các nhóm đối tượng sau đây nếu đáp ứng các tiêu chí tương ứng:
- Người có công với cách mạng: Nếu người về hưu là người có công với cách mạng hoặc thân nhân của người có công với cách mạng thuộc đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi theo quy định pháp luật, họ sẽ thuộc nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo: Người về hưu có thể thuộc diện hộ gia đình nghèo hoặc cận nghèo theo tiêu chí của Chính phủ (được xác định bởi chính quyền địa phương) sẽ được xem xét hỗ trợ về nhà ở xã hội.
- Người thu nhập thấp: Đây là trường hợp phổ biến nhất đối với người về hưu. Nếu lương hưu hoặc các khoản thu nhập khác của họ không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, họ sẽ được coi là người thu nhập thấp và có thể đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
- Các trường hợp đặc biệt khác: Một số người về hưu có thể từng là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan… và đáp ứng các tiêu chí khác của Luật Nhà ở 2014 khi chưa có nhà ở ổn định.
Điều quan trọng là người về hưu cần tự xem xét mình thuộc nhóm đối tượng nào và đáp ứng các điều kiện kèm theo để có thể đăng ký mua nhà ở xã hội.
3 điều kiện bắt buộc người về hưu phải đáp ứng
Bên cạnh việc thuộc một trong các đối tượng ưu tiên nêu trên, người về hưu cần đáp ứng đầy đủ 3 điều kiện bắt buộc được quy định tại Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP) và hướng dẫn tại Thông tư 20/2016/TT-BXD:
Điều kiện về nhà ở
Người về hưu phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội; hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người của hộ gia đình thấp hơn mức diện tích tối thiểu do Chính phủ quy định (hiện hành là 10m2 sàn/người).
Cách chứng minh: Người về hưu cần có giấy xác nhận về tình trạng nhà ở do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú xác nhận. Nếu có nhà ở nhưng diện tích nhỏ, cần cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và giấy xác nhận diện tích của chính quyền địa phương.
Điều kiện về cư trú
Người về hưu phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp không có đăng ký thường trú, phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó.
Cách chứng minh: Cung cấp bản sao sổ hộ khẩu hoặc xác nhận thông tin cư trú (CT07) đối với trường hợp thường trú. Đối với trường hợp tạm trú, cần cung cấp bản sao sổ tạm trú hoặc xác nhận thông tin cư trú (CT07) và các giấy tờ chứng minh thời gian tạm trú liên tục.
Điều kiện về thu nhập
Người về hưu thuộc diện thu nhập thấp, tức là không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Đối với người về hưu, lương hưu thường là nguồn thu nhập chính.
Cách chứng minh: Cung cấp các giấy tờ chứng minh thu nhập như sao kê lương hưu từ cơ quan bảo hiểm xã hội, giấy xác nhận thu nhập từ các nguồn khác (nếu có). Trong trường hợp không có thu nhập hoặc thu nhập rất thấp, cần có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình hình thu nhập thực tế.
Quy trình và thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội cho người về hưu
Sau khi đã xác định mình thuộc đối tượng và đáp ứng đủ các điều kiện, người về hưu có thể tiến hành thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Thông tư 20/2016/TT-BXD.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Một bộ hồ sơ đầy đủ thường bao gồm:
- Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội (theo mẫu quy định).
- Bản sao Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của người đăng ký và các thành viên trong hộ gia đình.
- Bản sao sổ hộ khẩu hoặc xác nhận thông tin cư trú (CT07).
- Giấy xác nhận về tình trạng nhà ở (chưa có nhà hoặc nhà ở dưới mức tối thiểu) do Ủy ban nhân dân cấp xã cấp.
- Giấy xác nhận về đối tượng ưu tiên (ví dụ: thẻ thương binh, giấy chứng nhận hộ nghèo/cận nghèo, giấy xác nhận thu nhập không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân do cơ quan thuế hoặc UBND cấp xã cấp).
- Giấy tờ chứng minh thu nhập (sao kê lương hưu, giấy xác nhận lương hưu…).
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu cụ thể của từng dự án.
Quy trình đăng ký và xét duyệt hồ sơ
Quy trình này thường bao gồm các bước sau:
- Bước 1: Nộp hồ sơ. Người về hưu nộp hồ sơ tại chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Bước 2: Sơ duyệt hồ sơ. Chủ đầu tư hoặc cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
- Bước 3: Công khai danh sách. Danh sách các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội sẽ được công khai tại trụ sở của chủ đầu tư, trụ sở UBND cấp xã và trên các phương tiện thông tin đại chúng để lấy ý kiến.
- Bước 4: Xét duyệt và phê duyệt. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xét duyệt và phê duyệt danh sách chính thức các đối tượng được mua nhà ở xã hội.
- Bước 5: Ký hợp đồng. Người được duyệt sẽ ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư.
Thời gian xét duyệt hồ sơ có thể kéo dài tùy thuộc vào số lượng hồ sơ và tiến độ của từng dự án. Người về hưu cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án mình quan tâm, bao gồm thời điểm mở bán, số lượng căn hộ, và các yêu cầu cụ thể khác từ chủ đầu tư.
Quyền lợi và nghĩa vụ khi người về hưu sở hữu nhà ở xã hội
Khi sở hữu nhà ở xã hội, người về hưu cũng có những quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý tương tự như các đối tượng khác, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn.
Quyền lợi của người về hưu
Người về hưu được hưởng các quyền lợi sau đây khi sở hữu nhà ở xã hội:
- Quyền sử dụng nhà ở ổn định, lâu dài theo mục đích đã được phê duyệt.
- Quyền cho thuê một phần hoặc toàn bộ nhà ở nếu có nhu cầu, sau một khoảng thời gian nhất định và phải đảm bảo các quy định về đối tượng thuê (điều này thường có hạn chế và phải tuân thủ điều kiện).
- Quyền thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.
- Quyền thế chấp nhà ở tại ngân hàng chính sách xã hội hoặc ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định để vay vốn mua, thuê mua nhà ở xã hội đó.
- Quyền chuyển nhượng nhà ở sau thời gian quy định (thường là 5 năm kể từ khi có sổ hồng) và phải nộp lại một phần tiền chênh lệch cho ngân sách nhà nước theo quy định.
Nghĩa vụ của người về hưu
Người về hưu phải thực hiện các nghĩa vụ sau:
- Nghĩa vụ trả tiền mua nhà ở xã hội đúng hạn và đầy đủ theo hợp đồng đã ký kết.
- Nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy chế quản lý nhà chung cư (nếu là căn hộ chung cư).
- Nghĩa vụ đóng góp các khoản phí quản lý, dịch vụ nhà chung cư theo quy định (nếu có).
- Nghĩa vụ tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội, đặc biệt là các hạn chế về chuyển nhượng.
Hạn chế đối với việc chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp
Điều 25 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hạn chế chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đối với nhà ở xã hội. Cụ thể:
- Trong thời hạn 05 năm kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở xã hội và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người mua không được bán, thế chấp hoặc cho thuê lại nhà ở đó.
- Sau thời hạn 05 năm, bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được quyền bán lại nhà ở này. Tuy nhiên, phải nộp một khoản tiền theo quy định cho ngân sách nhà nước (thường là 50% chênh lệch giữa giá bán và giá mua ban đầu).
Những câu hỏi thường gặp về mua nhà ở xã hội cho người về hưu
Câu hỏi 1: Người về hưu có lương hưu bao nhiêu thì được mua nhà ở xã hội?
Hiện tại, pháp luật quy định người mua nhà ở xã hội phải là người thu nhập thấp, không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. Điều này có nghĩa là tổng thu nhập (bao gồm lương hưu và các khoản khác) của người về hưu phải dưới mức chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân. Từ năm 2025, Luật Nhà ở 2023 có thể quy định rõ ràng hơn về ngưỡng thu nhập cụ thể.
Câu hỏi 2: Người về hưu có sổ hộ khẩu ở tỉnh khác có được mua nhà ở xã hội tại thành phố không?
Có, người về hưu vẫn có thể mua nhà ở xã hội tại thành phố nếu đáp ứng điều kiện về cư trú. Cụ thể, nếu không có đăng ký thường trú tại thành phố đó, họ phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội.
Câu hỏi 3: Thủ tục mua nhà ở xã hội cho người về hưu có khác gì so với người đang đi làm không?
Về cơ bản, thủ tục và hồ sơ là giống nhau. Tuy nhiên, ở phần chứng minh thu nhập, người về hưu sẽ cung cấp sao kê lương hưu thay vì bảng lương từ doanh nghiệp. Các giấy tờ xác nhận đối tượng ưu tiên (nếu có) cũng sẽ khác biệt tùy thuộc vào tình trạng cụ thể của người về hưu.
Câu hỏi 4: Người về hưu có thể vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội không? Lãi suất và thời hạn vay như thế nào?
Có, người về hưu hoàn toàn có thể vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội. Họ có thể tiếp cận gói vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các ngân hàng thương mại được chỉ định. Lãi suất và thời hạn vay sẽ tuân theo quy định của từng chương trình vay ưu đãi tại thời điểm cụ thể, thường là thấp hơn so với lãi suất vay thương mại thông thường và có thời hạn vay linh hoạt phù p với độ tuổi và khả năng trả nợ.
Câu hỏi 5: Người về hưu đã có nhà ở nhưng diện tích nhỏ có được mua thêm nhà ở xã hội không?
Có, nếu người về hưu có nhà ở thuộc sở hữu nhưng diện tích bình quân đầu người của hộ gia đình nhỏ hơn mức tối thiểu do Chính phủ quy định (hiện là dưới 10m2 sàn/người), họ vẫn có thể đủ điều kiện mua nhà ở xã hội để cải thiện chỗ ở. Cần có giấy xác nhận tình trạng nhà ở và diện tích thực tế từ Ủy ban nhân dân cấp xã.
Kinh nghiệm và lời khuyên dành cho người về hưu
Để quá trình mua nhà ở xã hội diễn ra thuận lợi, người về hưu cần lưu ý một số kinh nghiệm và lời khuyên sau:
- Kinh nghiệm tìm kiếm thông tin về dự án: Hãy chủ động tìm kiếm thông tin trên các kênh chính thức của sở xây dựng địa phương, các website của chủ đầu tư uy tín. Tham khảo ý kiến từ các hội, nhóm người cao tuổi hoặc cộng đồng để có thêm thông tin về các dự án đang triển khai hoặc sắp mở bán. Tránh tin vào các thông tin không chính thống, thổi phồng.
- Lời khuyên về chuẩn bị tài chính: Dù có hỗ trợ, việc mua nhà ở xã hội vẫn cần một khoản chi phí đáng kể. Người về hưu nên lập kế hoạch tài chính rõ ràng, bao gồm tiền trả trước, các khoản vay (nếu có), và chi phí phát sinh khác (thuế, phí trước bạ, phí quản lý…). Đảm bảo nguồn lương hưu và các khoản tích lũy đủ để gánh vác các nghĩa vụ tài chính.
- Lưu ý về các rủi ro và cách phòng tránh: Hãy đọc kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt là các điều khoản về tiến độ bàn giao, chất lượng công trình, và các quy định về chuyển nhượng. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý của dự án. Nếu có bất kỳ điểm nào không rõ ràng, đừng ngần ngại hỏi và tìm kiếm sự tư vấn pháp lý từ luật sư hoặc chuyên gia bất động sản.
- Chia sẻ kinh nghiệm từ những người đã mua thành công: Tìm hiểu và lắng nghe những chia sẻ từ những người về hưu đã có kinh nghiệm mua nhà ở xã hội thành công. Họ có thể cung cấp những lời khuyên thực tế về cách chuẩn bị hồ sơ, những khó khăn đã gặp phải và cách vượt qua, giúp quý vị có cái nhìn toàn diện hơn.
Tóm lại, người về hưu hoàn toàn có cơ hội sở hữu nhà ở xã hội nếu đáp ứng các điều kiện và đối tượng theo quy định của pháp luật. Với những thay đổi của Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực, việc cập nhật thông tin và chuẩn bị kỹ lưỡng là vô cùng cần thiết. Hy vọng bài viết này đã cung cấp những thông tin hữu ích giúp quý vị đưa ra quyết định phù hợp nhất. Nếu có bất kỳ thắc mắc hay cần tư vấn chuyên sâu về các quy định pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội, đừng ngần ngại liên hệ với Winlegal để được hỗ trợ.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính (văn phòng giao dịch): Tầng 10, số 623 La Thành, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội
- Điện thoại: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com