Thuê mua nhà ở xã hội là giải pháp an cư được nhiều người thu nhập thấp, công nhân, và các đối tượng chính sách quan tâm. Tuy nhiên, hành trình từ lúc ký hợp đồng đến khi cầm trên tay Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) sau 5 năm đòi hỏi sự am hiểu pháp lý và tuân thủ chặt chẽ các quy định. Bài viết này, với sự tham vấn chuyên môn từ Winlegal, sẽ cung cấp một lộ trình chi tiết, chính xác nhất theo Luật Nhà ở 2023, giúp bạn nắm vững mọi bước đi trên con đường sở hữu ngôi nhà mơ ước.
Mục lục
I. Tổng quan về thuê mua nhà ở xã hội
Trước khi đi vào quy trình chi tiết, việc hiểu rõ bản chất pháp lý và đối tượng áp dụng của hình thức thuê mua nhà ở xã hội là vô cùng quan trọng. Điều này giúp bạn xác định được mình có đủ điều kiện tham gia hay không.
1. Thuê mua nhà ở xã hội là gì?
Theo định nghĩa tại Khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, thuê mua nhà ở được quy định cụ thể như sau:
“Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.”
Như vậy, có thể hiểu đơn giản đây là hình thức “trả góp” dài hạn, trong đó bạn vừa thuê nhà, vừa tích lũy để sở hữu chính căn nhà đó sau một khoảng thời gian nhất định (tối thiểu 5 năm).
2. Ai được quyền thuê mua nhà ở xã hội?
Điều 76 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, bao gồm cả hình thức thuê mua. Cụ thể:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
- Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
II. 4 Giai đoạn từ thuê mua đến sở hữu nhà ở xã hội
Hành trình sở hữu nhà ở xã hội qua hình thức thuê mua có thể được chia thành 4 giai đoạn chính, mỗi giai đoạn đều có những yêu cầu pháp lý riêng biệt cần tuân thủ.
Giai đoạn 1: Nộp hồ sơ và ký kết hợp đồng
Đây là bước khởi đầu quan trọng nhất. Để được xét duyệt thuê mua nhà ở xã hội, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ để chứng minh mình đáp ứng đồng thời cả 03 điều kiện cốt lõi theo quy định:
- Điều kiện về đối tượng: Chứng minh bạn thuộc một trong 12 nhóm đối tượng nêu tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023.
- Điều kiện về nhà ở: Chứng minh bạn hoặc các thành viên trong hộ gia đình chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập, làm việc.
- Điều kiện về thu nhập: Chứng minh bạn thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Sau khi hồ sơ được chủ đầu tư và cơ quan chức năng thẩm định, nếu đủ điều kiện, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.
Giai đoạn 2: Thực hiện hợp đồng và nghĩa vụ trong thời gian thuê mua
Sau khi ký hợp đồng, bạn sẽ bắt đầu quá trình thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê mua. Thời gian này kéo dài tối thiểu là 05 năm. Trong suốt giai đoạn này, bạn cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật. Cụ thể, Khoản 5, Điều 88 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ các hành vi bị cấm:
Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời hạn thuê mua. Nếu vi phạm, hợp đồng thuê mua sẽ bị chấm dứt và bạn phải bàn giao lại nhà ở.
Giai đoạn 3: Điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu sau 5 năm
Đây là giai đoạn mà nhiều người mong chờ nhất. Để chính thức trở thành chủ sở hữu căn nhà, bạn cần đáp ứng đủ hai điều kiện tiên quyết được quy định tại Điều 88 và Điều 89 Luật Nhà ở 2023:
- Về thời gian: Đã hết thời hạn thuê mua tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng.
- Về tài chính: Đã thanh toán đủ 100% tiền thuê mua nhà ở và các chi phí khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Khi đáp ứng đủ các điều kiện của việc thuê mua nhà ở xã hội sau 5 năm, bên cho thuê mua có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho bạn.
Giai đoạn 4: Quyền của chủ sở hữu sau khi được cấp Giấy chứng nhận
Khi đã được cấp sổ hồng, bạn trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà. Tuy nhiên, quyền định đoạt (bán, tặng cho,…) vẫn có một số ràng buộc nhất định. Theo Khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2023:
“Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở xã hội theo thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội, bên thuê mua được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường.”
Điều này có nghĩa là, sau khi bạn đã trả hết 100% tiền và đã đủ 5 năm kể từ ngày trả hết tiền, bạn mới có toàn quyền bán căn nhà của mình theo giá thị trường mà không cần phải nộp lại các khoản tiền ưu đãi cho nhà nước.
III. Những vấn đề quan trọng cần lưu ý
Ngoài quy trình chính, người thuê mua cần nắm rõ các rủi ro pháp lý có thể xảy ra và quyền lợi của mình trong một số trường hợp đặc biệt.
1. Các trường hợp bị thu hồi nhà ở xã hội đang thuê mua
Cần lưu ý rằng nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư là tài sản công (theo điểm c khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023). Do đó, việc vi phạm các quy định có thể dẫn đến bị thu hồi. Khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023 liệt kê các trường hợp bị thu hồi, bao gồm:
- Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở không đúng thẩm quyền, đối tượng hoặc điều kiện.
- Hết thời hạn thuê mà không có nhu cầu thuê tiếp hoặc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
- Bên thuê, thuê mua tự nguyện trả lại nhà ở.
- Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định.
- Bên thuê chết hoặc mất tích mà không có ai đang cùng sinh sống.
- Không trả đủ tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
- Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại hoặc không đảm bảo an toàn.
- Sử dụng nhà ở sai mục đích, tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn, cơi nới, cải tạo, phá dỡ trái phép.
- Bên thuê nhà ở công vụ được điều động đến địa phương khác.
- Chiếm dụng nhà ở trái pháp luật.
2. Có thể gia hạn thời gian thuê mua nhà ở xã hội không?
Trong một số trường hợp, nếu hết thời hạn hợp đồng mà bạn vẫn có nhu cầu và đáp ứng đủ điều kiện, pháp luật cho phép gia hạn. Cụ thể, Điểm đ khoản 2 Điều 45 Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn:
Trường hợp hết hạn hợp đồng mà bên thuê vẫn thuộc đối tượng và đủ điều kiện được thuê nhà ở xã hội, hai bên có thể thỏa thuận để ký tiếp hợp đồng mới. Trước khi hết hạn hợp đồng 03 tháng, nếu bên thuê vẫn có nhu cầu và không vi phạm các điều khoản chấm dứt hợp đồng, họ sẽ được quyền ký tiếp hợp đồng mới hoặc gia hạn hợp đồng đã ký.
IV. Kết luận
Tóm lại, quy trình thuê mua nhà ở xã hội để tiến tới sở hữu sau 5 năm là một con đường rõ ràng nhưng đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt về pháp luật. Việc nắm vững các giai đoạn, điều kiện và các quy định liên quan sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có. Tuy nhiên, các quy định và thủ tục thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể và quy định của từng địa phương. Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hơn, đừng ngần ngại liên hệ với Winlegal để được hỗ trợ pháp lý chuyên sâu và chính xác nhất.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
- Hotline: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
