Sở hữu một căn nhà tại thủ đô Hà Nội là ước mơ của rất nhiều người, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp. Nhà ở xã hội (NOXH) chính là giải pháp an cư hiệu quả được nhà nước hỗ trợ. Tuy nhiên, quy trình và thủ tục mua nhà ở xã hội tại Hà Nội khá phức tạp, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và chính xác về mặt pháp lý. Trong bài viết này, đội ngũ luật sư của Winlegal sẽ hướng dẫn chi tiết từ A-Z các bước để bạn có thể hoàn tất hồ sơ và sở hữu NOXH một cách thuận lợi nhất theo quy định mới nhất của pháp luật.
Mục lục
I. Tổng quan về nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội (NOXH) là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ về chính sách nhằm giúp các đối tượng có thu nhập thấp, người lao động và các nhóm chính sách có cơ hội sở hữu hoặc thuê nhà ở với mức giá phù hợp.
Theo Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội không được hình thành hoàn toàn theo cơ chế thị trường mà chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước về đối tượng mua, điều kiện mua, giá bán, giá thuê và thời hạn chuyển nhượng. Mục tiêu của chính sách này là bảo đảm an sinh xã hội, góp phần giúp người dân ổn định chỗ ở, an cư lâu dài.
Nói cách khác, nhà ở xã hội là giải pháp nhà ở giá ưu đãi – đúng đối tượng – đúng điều kiện, được Nhà nước kiểm soát xuyên suốt từ khâu đầu tư, phân phối cho đến sử dụng.
II. Quy trình, hồ sơ mua nhà ở xã hội tại Hà Nội chi tiết
Đây là bước sàng lọc quan trọng nhất. Để hồ sơ được chấp nhận, bạn cần thỏa mãn đồng thời hai yếu tố: Thuộc đối tượng ưu tiên và Đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập.
Bước 1: Xác định đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách
1. Xác định đối tượng
Căn cứ Điều 76 Luật Nhà ở 2023 và bổ sung từ Luật Dân số 2025 (hiệu lực từ 01/07/2026), danh sách đối tượng bao gồm:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động tại các doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, viên chức quốc phòng… thuộc lực lượng vũ trang.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật.
- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ (trừ trường hợp vi phạm bị thu hồi).
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa nhà ở mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt; học sinh dân tộc nội trú công lập.
- Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp thuê nhà cho công nhân.
- MỚI (Từ 01/07/2026): Người có từ 02 con đẻ trở lên.
2. Điều kiện về nhà ở, cư trú và thu nhập
Bên cạnh việc thuộc danh sách trên, bạn cần đáp ứng các tiêu chuẩn thực tế sau:
Điều kiện về nhà ở:
- Chưa sở hữu nhà ở tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội.
- Chưa từng được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội trước đó.
- Trường hợp đã có nhà nhưng diện tích bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn 15m² sàn/người.
- Không đang ở nhà công vụ.
Điều kiện về cư trú:
- Không còn bắt buộc phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn (KT3) tại địa phương nơi có dự án.
- Người lao động ngoại tỉnh có quyền tiếp cận bình đẳng như người bản địa, giúp nới lỏng rào cản thủ tục hành chính.
Điều kiện về thu nhập:
Mức thu nhập được tính dựa trên thu nhập thực nhận hàng tháng trong 01 năm liền kề trước khi nộp hồ sơ:
- Đối với người độc thân: Thu nhập thực nhận không quá 20 triệu đồng/tháng.
- Đối với người đã kết hôn: Tổng thu nhập của cả hai vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng.
3. Hồ sơ chứng minh cơ bản
Để hoàn thiện bước này, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ xác nhận tương ứng:
- Về nhà ở: Sử dụng mẫu xác nhận chưa có nhà hoặc diện tích dưới 15m²/người (Mẫu số 02 hoặc 03 theo Thông tư 05/2024/TT-BXD).
- Về thu nhập: Bảng lương hoặc giấy xác nhận thu nhập từ cơ quan, doanh nghiệp đang công tác.
- Lưu ý quan trọng: Nhà ở xã hội sau khi mua sẽ không được phép chuyển nhượng trong vòng 05 năm kể từ ngày tất toán hợp đồng.
Bước 2: Chuẩn bị bộ hồ sơ đăng ký đầy đủ và chính xác
Sau khi đã xác định mình đủ điều kiện, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Một bộ hồ sơ chuẩn bao gồm các giấy tờ sau:
1. Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội: Sử dụng đúng Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Bạn cần điền đầy đủ, chính xác và trung thực các thông tin trong đơn.
2. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách: Đây là phần phức tạp nhất, yêu cầu nhiều giấy tờ xác nhận khác nhau tùy thuộc vào từng nhóm đối tượng cụ thể. Về cơ bản, sẽ gồm 3 nhóm giấy tờ chính:
– Giấy tờ chứng minh về đối tượng: Ví dụ cán bộ, công chức, viên chức cần có xác nhận của cơ quan đang công tác. Công nhân cần có xác nhận của doanh nghiệp, hợp đồng lao động. Người có công cần có giấy tờ chứng nhận…
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện nhà ở: Bạn cần xin xác nhận của UBND cấp xã nơi đang cư trú về việc chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở. Mẫu xác nhận này cũng được quy định cụ thể.
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập:
- Cơ quan, đơn vị nơi bạn đang làm việc sẽ xác nhận về mức thu nhập hàng tháng.
- Nếu là lao động tự do, bạn phải tự kê khai và chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin, đồng thời cơ quan thuế địa phương sẽ xác nhận về việc bạn không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên.
3. Các giấy tờ cá nhân khác
- Căn cước công dân (bản sao chứng thực).
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu độc thân) hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu đã lập gia đình).
- Giấy tờ chứng minh đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại Hà Nội.
Bước 3: Nộp hồ sơ và quy trình xét duyệt
Quy trình nộp và xét duyệt hồ sơ được thực hiện theo Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đảm bảo tính công khai, minh bạch.
– Nơi nộp hồ sơ: Bạn có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại văn phòng của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội mà bạn muốn mua. Một số dự án có thể cho phép đăng ký trực tuyến qua Cổng dịch vụ công.
– Quy trình xét duyệt:
- Tiếp nhận và kiểm tra: Chủ đầu tư tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ. Nếu hồ sơ chưa đúng, sẽ hướng dẫn để bổ sung, hoàn thiện.
- Chấm điểm và lập danh sách: Sau khi hết hạn nhận hồ sơ, chủ đầu tư sẽ tiến hành chấm điểm các hồ sơ hợp lệ theo thang điểm do Chính phủ quy định (ưu tiên người có công, người khuyết tật, hộ nghèo…). Dựa trên điểm số từ cao xuống thấp, chủ đầu tư lập danh sách dự kiến các đối tượng được mua nhà.
- Công khai thông tin: Danh sách dự kiến sẽ được công khai tại trụ sở UBND cấp xã nơi có dự án, tại sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư và trên trang web của Sở Xây dựng Hà Nội trong thời gian tối thiểu 15 ngày làm việc để người dân giám sát, phản ánh.
- Thẩm định của Sở Xây dựng: Sau thời gian công khai, chủ đầu tư gửi danh sách chính thức (đã giải quyết các khiếu nại, nếu có) lên Sở Xây dựng Hà Nội để kiểm tra, rà soát lần cuối nhằm đảm bảo đúng đối tượng, đúng điều kiện.
- Ký hợp đồng: Sau khi có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc danh sách không có sai sót, chủ đầu tư sẽ thông báo cho các hộ gia đình đủ điều kiện đến để thỏa thuận và ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
III. Các vấn đề pháp lý liên quan cần lưu ý
1. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở xã hội
Sở hữu NOXH đi kèm với những quyền lợi và cả những ràng buộc pháp lý riêng. Chủ sở hữu có quyền sử dụng nhà ở cho mục đích để ở cho bản thân và gia đình. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng, cho thuê bị hạn chế:
- Chuyển nhượng: Người mua NOXH không được phép bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà. Sau 05 năm, nếu muốn bán, phải ưu tiên bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng thuộc diện được mua NOXH.
- Cho thuê lại: Trong thời gian chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chủ sở hữu không được tự ý cho thuê lại nhà ở theo giá thương mại.
2. Các trường hợp có thể bị thu hồi nhà ở xã hội
Nhà nước có thể thu hồi NOXH nếu chủ sở hữu vi phạm một trong các trường hợp sau:
- Kê khai thông tin không trung thực, gian dối trong hồ sơ để được mua nhà ở xã hội.
- Sử dụng nhà ở sai mục đích (ví dụ: dùng để kinh doanh, cho thuê trái phép).
- Chuyển nhượng nhà ở trái quy định pháp luật khi chưa đủ thời hạn 05 năm.
- Không nộp tiền mua nhà theo đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng mà không có lý do chính đáng.
IV. Kết luận
Trên đây là toàn bộ hướng dẫn chi tiết về thủ tục mua nhà ở xã hội tại Hà Nội theo các quy định pháp luật mới nhất. Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, chính xác và trung thực là yếu tố then chốt quyết định thành công. Tuy nhiên, quy định pháp luật có thể thay đổi và mỗi trường hợp cá nhân sẽ có những vướng mắc riêng. Để đảm bảo quyền lợi và quá trình mua nhà diễn ra suôn sẻ, vui lòng liên hệ trực tiếp với Winlegal để nhận được sự tư vấn chính xác và kịp thời nhất.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
- Hotline: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
