5+ Rủi ro khi mua nhà ở xã hội có thể khiến bạn MẤT TRẮNG

Nhà ở xã hội (NOXH) với mức giá ưu đãi luôn là niềm mơ ước của nhiều gia đình có thu nhập thấp. Tuy nhiên, chính vì sự hấp dẫn này mà nhiều giao dịch “lách luật”, mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã diễn ra, ẩn chứa vô số cạm bẫy pháp lý có thể khiến người mua “tiền mất tật mang”. Để giúp bạn hiểu rõ và tránh những sai lầm đáng tiếc, các luật sư của Winlegal sẽ phân tích chi tiết các rủi ro trong bài viết dưới đây.

I. Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội

Trước khi đi sâu vào các rủi ro, chúng ta cần nắm vững quy định cốt lõi của pháp luật về việc chuyển nhượng nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, vì vậy việc mua bán, chuyển nhượng cũng bị ràng buộc bởi các điều kiện chặt chẽ nhằm đảm bảo chính sách đến đúng đối tượng.

Cụ thể, theo quy định tại điểm d, đ Điều 89 Luật Nhà ở, pháp luật đã nêu rõ rằng bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở.

Như vậy, “cột mốc” 5 năm là điều kiện tiên quyết để một căn nhà ở xã hội có thể được giao dịch hợp pháp trên thị trường. Tuy nhiên, luật cũng có những ngoại lệ:

• Bán lại cho chính chủ đầu tư dự án.
• Bán lại cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá bán không được vượt quá giá trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư.

Mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội trước thời hạn 5 năm mà không thuộc hai trường hợp trên đều là hành vi vi phạm pháp luật và tiềm ẩn rủi ro cực lớn cho người mua.

II. Các chiêu trò ‘Lách Luật’ khi mua nhà ở xã hội 

Bất chấp quy định, nhiều bên vẫn tìm cách “lách luật” để giao dịch nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm thông qua các hình thức tinh vi. Dưới đây là những rủi ro pháp lý mà người mua phải đối mặt.

1. Giao dịch bằng lập vi bằng

Nhiều người lầm tưởng rằng việc lập vi bằng tại văn phòng Thừa phát lại là một sự đảm bảo pháp lý cho giao dịch. Tuy nhiên, đây là một trong những sai lầm nguy hiểm nhất.

Theo định nghĩa, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định rõ tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP:

• Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc.
• Vi bằng là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các bên.
• Tuy nhiên, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Trong khi đó, Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định bắt buộc: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp đặc biệt không áp dụng cho cá nhân mua bán nhà ở).

Kết hợp hai quy định trên, có thể khẳng định: Giao dịch mua bán nhà ở xã hội thông qua lập vi bằng là hoàn toàn không có giá trị pháp lý để thực hiện việc chuyển quyền sở hữu. Tờ vi bằng chỉ ghi nhận việc bạn đã giao tiền cho bên bán, chứ không thể dùng nó để đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng). Rủi ro mất trắng khi bên bán “lật kèo” là rất cao.

2. Giao dịch qua hợp đồng ủy quyền

Đây là hình thức phổ biến thứ hai, trong đó bên bán sẽ lập một hợp đồng ủy quyền cho bên mua được toàn quyền định đoạt, quản lý, sử dụng căn nhà. Nghe có vẻ hợp lý, nhưng bản chất đây là một giao dịch giả tạo nhằm che giấu cho hợp đồng mua bán thật sự, và nó ẩn chứa những nguy cơ sau:

– Bị Tòa án tuyên vô hiệu: Nếu có tranh chấp, Tòa án có thể xác định đây là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch bị cấm (mua bán NOXH chưa đủ 5 năm) và tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu.

– Quyền sở hữu không thuộc về bạn: Dù bạn có toàn quyền sử dụng, nhưng về mặt pháp lý, tên trên Giấy chứng nhận vẫn là của bên bán. Bạn không thể dùng tài sản này để thế chấp ngân hàng, tặng cho, hay thừa kế một cách hợp pháp.

– Hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt đột ngột: Theo Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt hiệu lực trong các trường hợp sau:

• Theo thỏa thuận của các bên.
• Thời hạn ủy quyền đã hết.
• Công việc được ủy quyền đã hoàn thành.
• Bên bán hoặc bên mua đơn phương chấm dứt hợp đồng (có báo trước theo quy định).
• Bên bán hoặc bên mua là cá nhân chết, hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại.
• Người được ủy quyền (bên mua) không còn đủ điều kiện pháp lý.
• Các căn cứ khác làm cho việc đại diện không thể thực hiện được.

Chỉ cần một trong các trường hợp trên xảy ra, đặc biệt là việc bên bán qua đời hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng, mọi quyền lợi của bạn đối với căn nhà sẽ trở nên vô cùng mong manh.

3. Giao dịch bằng giấy tay, hợp đồng hứa mua hứa bán

Đây là hình thức giao dịch sơ sài và rủi ro nhất. Các bên chỉ viết một tờ giấy tay hoặc một “Hợp đồng hứa mua hứa bán” với nội dung sẽ thực hiện công chứng chuyển nhượng khi căn nhà đủ điều kiện 5 năm. Rủi ro của hình thức này là:

• Không được pháp luật bảo vệ: Giấy viết tay không đáp ứng yêu cầu về hình thức của một hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, do đó không có giá trị pháp lý.
• Khó khăn khi khởi kiện: Khi tranh chấp xảy ra, việc đòi lại tài sản dựa trên một tờ giấy tay là vô cùng khó khăn và tốn kém thời gian, công sức.
• Rủi ro bên bán bán cho người khác: Trong khi bạn đang “ôm” tờ giấy tay, chủ nhà hoàn toàn có thể mang sổ hồng đi công chứng bán cho người thứ ba. Lúc này, giao dịch sau sẽ được pháp luật công nhận, còn bạn chỉ biết ngậm ngùi kiện đòi lại tiền.
• Mất hoàn toàn quyền lợi của chủ sở hữu: Bạn không thể làm sổ hồng đứng tên mình, không thể thế chấp, tặng cho, để lại thừa kế…

4. Hậu quả pháp lý khi giao dịch bị tuyên vô hiệu

Tất cả các hình thức giao dịch “lách luật” kể trên đều vi phạm điều cấm của luật và không tuân thủ quy định về hình thức. Theo Điều 117 và Điều 123-129 Bộ luật Dân sự 2015, các giao dịch này rất dễ bị Tòa án tuyên bố là giao dịch dân sự vô hiệu.

Vậy, hậu quả khi giao dịch bị vô hiệu là gì? Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ:

• Giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập.
• Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì trả bằng tiền.
• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức thì không phải hoàn trả.
• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Nghe có vẻ đơn giản là “trả nhà, trả tiền”, nhưng thực tế lại vô cùng phức tạp. Người mua phải trả lại nhà, còn người bán phải trả lại tiền. Nhưng liệu việc đòi lại tiền có dễ dàng, nhất là sau vài năm khi giá nhà đất đã thay đổi hoặc bên bán đã tiêu hết tiền? Vậy, mua nhà ở xã hội có rủi ro không? Câu trả lời là CÓ, và rủi ro lớn nhất chính là khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, bạn có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.

III. Các rủi ro khác cần lường trước khi xuống tiền

Ngoài các rủi ro pháp lý cốt lõi, người mua nhà ở xã hội (dù là mua đúng luật hay “lách luật”) cũng cần cảnh giác với các vấn đề khác:

• Rủi ro về chất lượng công trình: Tiện ích, vật liệu xây dựng có thể không như quảng cáo ban đầu.
• Rủi ro về tiến độ bàn giao: Nhiều dự án bị chậm tiến độ, ảnh hưởng đến kế hoạch an cư của người mua.
• Rủi ro từ môi giới không uy tín: Họ có thể thổi phồng thông tin, lừa đảo thu các khoản tiền chênh lệch, phí “đặt suất”, “phí làm hồ sơ” vô lý và biến mất sau khi nhận tiền.
• Rủi ro khó tiếp cận vốn vay ưu đãi: Nếu bạn mua lại nhà ở xã hội không đúng quy định, bạn sẽ không đủ điều kiện để tiếp cận các gói vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội.

IV. Kết luận

Mua nhà là một việc lớn của cả đời người. Việc ham rẻ, vội vàng và thiếu hiểu biết pháp luật khi mua nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng có thể dẫn đến những hậu quả khôn lường. Thay vì mạo hiểm “lách luật”, hãy tìm hiểu kỹ các dự án, tuân thủ đúng quy trình của pháp luật để bảo vệ tài sản và công sức của mình.

Quy định pháp luật về nhà ở xã hội có thể thay đổi và mỗi trường hợp mua bán lại có những tình tiết phức tạp riêng. Để đảm bảo an toàn tuyệt đối, nếu có nhu cầu, bạn hãy liên hệ trực tiếp với Winlegal để được các luật sư giàu kinh nghiệm tư vấn chi tiết.

CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL

• Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
• Hotline: 0246 29 33 222
• Email: winlegal.vn@gmail.com