Nhà ở xã hội là giải pháp an cư được nhiều người dân quan tâm, đặc biệt là những người có thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ nhà ở xã hội là gì, mình có thuộc đối tượng được mua hay không và quy trình thực hiện ra sao. Với kinh nghiệm tư vấn pháp lý chuyên sâu, Winlegal sẽ cung cấp một cẩm nang toàn diện, chính xác nhất dựa trên Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn mới nhất.
Mục lục
I. Nhà ở xã hội là gì?
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được phát triển nhằm hỗ trợ chỗ ở cho những người gặp khó khăn về nhà ở, đặc biệt là người có thu nhập thấp, người lao động, cán bộ, công chức và các nhóm đối tượng chính sách trong xã hội. Đây là một giải pháp an sinh quan trọng, giúp nhiều người có cơ hội sở hữu hoặc sử dụng nhà ở với mức chi phí phù hợp hơn so với nhà ở thương mại.
Khác với nhà ở thương mại được xây dựng và bán theo cơ chế thị trường, nhà ở xã hội được đầu tư và phát triển với sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua các chính sách ưu đãi như quỹ đất, thuế, vốn vay hoặc các hình thức hỗ trợ khác. Nhờ đó, giá bán, giá thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội thường thấp hơn, phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng được thụ hưởng.
Nhà ở xã hội có thể được sử dụng dưới nhiều hình thức như mua, thuê hoặc thuê mua, nhưng việc tiếp cận loại hình nhà ở này phải đáp ứng những điều kiện nhất định và được xét duyệt theo quy định. Mục tiêu cốt lõi của nhà ở xã hội là bảo đảm quyền có chỗ ở ổn định cho người dân, góp phần giúp họ yên tâm sinh sống, làm việc lâu dài và từng bước nâng cao chất lượng cuộc sống.
II. Có những môi hình nhà ở xã hội nào tại Việt Nam
Hiện nay, nhà ở xã hội được chia thành các nhóm chính như sau:
- Nhà ở xã hội dạng chung cư: Các căn hộ được thiết kế khép kín, đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng. Diện tích mỗi căn dao động từ tối thiểu 25 m² đến tối đa 70 m² sàn. Tùy điều kiện thực tế của từng địa phương, UBND cấp tỉnh có thể cho phép mở rộng diện tích lên tối đa 77 m²; tuy nhiên, số lượng căn hộ thuộc diện này không được vượt quá 10% tổng số căn trong dự án nhà ở xã hội.
- Nhà ở xã hội dạng nhà liền kề thấp tầng: Loại hình này có diện tích sử dụng không vượt quá 70 m² và phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
III. Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội
Đây là phần nội dung quan trọng nhất mà bất kỳ ai quan tâm đến nhà ở xã hội cũng cần nắm vững. Việc xác định đúng mình có thuộc đối tượng và đáp ứng đủ các điều kiện hay không là yêu cầu tiên quyết để được xét duyệt hồ sơ.
1. Các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Căn cứ Điều 76 và Điều 77 Luật Nhà ở 2023, được bổ sung bởi điểm a khoản 3 Điều 29 Luật Dân số số 113/2025/QH15 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026), pháp luật hiện hành quy định 11 nhóm đối tượng được xem xét hưởng chính sách hỗ trợ và được mua nhà ở xã hội, bao gồm:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ. Đây là nhóm đối tượng được ưu tiên hàng đầu trong các chính sách an sinh xã hội. Việc cho phép mua nhà ở xã hội nhằm bảo đảm điều kiện sống ổn định, lâu dài cho người có công và gia đình họ.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị. Các hộ nghèo, cận nghèo đang sinh sống tại đô thị nhưng không đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại được Nhà nước hỗ trợ thông qua chính sách nhà ở xã hội để cải thiện điều kiện cư trú.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Nhóm này bao gồm những người có việc làm và thu nhập nhưng không đủ khả năng mua nhà ở theo giá thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn – nơi chi phí nhà ở ngày càng cao.
- Công nhân, người lao động. Công nhân, người lao động đang làm việc tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất – dịch vụ có nhu cầu nhà ở rất lớn. Chính sách nhà ở xã hội tạo điều kiện để lực lượng lao động này an cư, ổn định cuộc sống và gắn bó lâu dài với nơi làm việc.
- Cán bộ, công chức, viên chức. Những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở không đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định vẫn được xem xét mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ các điều kiện luật định.
- Người đã trả lại nhà ở công vụ. Trường hợp đã được bố trí nhà ở công vụ trong thời gian công tác, sau khi thôi chức vụ hoặc chuyển công tác và đã trả lại nhà công vụ theo quy định thì được đăng ký mua nhà ở xã hội để ổn định chỗ ở lâu dài.
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở. Những trường hợp bị thu hồi đất, giải tỏa hoặc phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở tương đương được xem xét mua nhà ở xã hội nhằm bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp.
- Sĩ quan, quân nhân, lực lượng vũ trang. Bao gồm sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, chiến sĩ thuộc Quân đội nhân dân, Công an nhân dân, công nhân quốc phòng, người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở khác.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn. Ngoài khu vực đô thị, pháp luật cũng cho phép các hộ nghèo, cận nghèo tại nông thôn được tiếp cận chính sách nhà ở xã hội, đặc biệt trong các chương trình phát triển nhà ở theo quy hoạch và kế hoạch của địa phương.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại vùng thường xuyên xảy ra thiên tai. Các hộ dân sinh sống tại khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu, có nguy cơ mất an toàn về chỗ ở được ưu tiên hỗ trợ thông qua chính sách nhà ở xã hội.
- Người có từ hai con trở lên (đối tượng mới từ 01/7/2026). Từ ngày 01/7/2026, pháp luật bổ sung thêm nhóm đối tượng là người có từ hai con đẻ trở lên. Việc mở rộng này thể hiện sự gắn kết giữa chính sách nhà ở và chính sách dân số, nhằm khuyến khích sinh đủ con và hỗ trợ các gia đình có quy mô lớn ổn định chỗ ở.
2. 03 Điều kiện bắt buộc phải đáp ứng đồng thời
Sau khi đã xác định mình thuộc một trong các đối tượng nêu trên, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải đáp ứng đồng thời cả 03 điều kiện sau đây về nhà ở, thu nhập và cư trú.
2.1 Điều kiện về nhà ở
Đây là điều kiện cốt lõi để đảm bảo chính sách đến đúng người thực sự có nhu cầu. Cụ thể, đối tượng đăng ký mua nhà ở xã hội phải đáp ứng một trong các tiêu chí sau:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó.
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi có dự án.
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
(Căn cứ pháp lý: điểm a khoản 2 Điều 78 Luật nhà ở 2023; Nghị định 100/2024/NĐ-CP; Thông tư 05/2024/TT-BXD; Thông tư 94/2024/TT-BQP).
2.2 Điều kiện về thu nhập
Điều kiện thu nhập mua, thuê mua nhà ở xã hội (NOXH) theo Luật Nhà ở 2023, Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Thông tư 05/2024/TT-BXD được nới lỏng, nâng trần thu nhập lên 20-40 triệu đồng/tháng tùy đối tượng. Việc xác nhận dựa trên thu nhập thực nhận trong 01 năm liền kề, sử dụng mẫu 04 hoặc 05 (lao động tự do) tại Thông tư 05. Cụ thể điều kiện thu nhập (Nghị định 100/2024/NĐ-CP):
- Người độc thân: Thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng.
- Người đã kết hôn: Vợ và chồng có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 40 triệu đồng.
- Thời điểm tính thu nhập: Trong vòng 01 năm liền kề trước khi nộp hồ sơ.
- Lao động tự do: Được phép xác nhận thu nhập nếu thuộc đối tượng thấp tại khu vực đô thị.
2.3 Điều kiện về cư trú
Để đảm bảo chính sách được áp dụng đúng địa bàn, người mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó. Trường hợp đặc biệt đối với lực lượng vũ trang, công nhân khu công nghiệp… sẽ có quy định riêng nhưng vẫn phải gắn với địa bàn công tác, làm việc.
IV. Thời hạn sở hữu nhà ở xã hội là bao lâu?
Theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023, các đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân trong nước;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này (bao gồm cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam…).
Trong các nhóm trên, chỉ cá nhân nước ngoài bị giới hạn về thời gian sở hữu nhà ở. Nội dung này được quy định tại Điều 20 Luật Nhà ở 2023, theo đó thời hạn sở hữu nhà ở của đối tượng này được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, nhưng tối đa không vượt quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp có nhu cầu, thời hạn này có thể được xem xét gia hạn thêm một lần theo quy định của pháp luật.
Như vậy, pháp luật hiện hành không đặt ra quy định về niên hạn sử dụng đối với nhà ở xã hội. Ngoại trừ trường hợp cá nhân nước ngoài bị giới hạn thời gian sở hữu như trên, các đối tượng còn lại nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định thì có thể sở hữu nhà ở xã hội ổn định, lâu dài.
V. Ưu và nhược điểm của nhà ở xã hội
1. Ưu điểm của nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là một trong những chính sách an sinh quan trọng của Nhà nước, hướng đến việc hỗ trợ nhóm đối tượng có thu nhập thấp và khó khăn về chỗ ở. Vì vậy, loại hình này sở hữu một số lợi thế nổi bật như:
- Giá bán, giá thuê thường thấp hơn so với nhà ở thương mại do có sự hỗ trợ từ Nhà nước;
- Người mua, thuê mua có cơ hội tiếp cận các gói vay ưu đãi với mức lãi suất thấp hơn thị trường;
- Giúp người thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận nhà ở, từng bước ổn định cuộc sống;
- Chất lượng xây dựng và hạ tầng cơ bản vẫn được đảm bảo theo quy chuẩn hiện hành.
Nhìn chung, đây là giải pháp phù hợp giúp nhiều người dân có thể sở hữu nhà ở với chi phí hợp lý.
2. Hạn chế khi mua, thuê mua nhà ở xã hội
Bên cạnh những lợi ích kể trên, nhà ở xã hội cũng tồn tại một số điểm cần cân nhắc trước khi quyết định:
- Điều kiện mua khá chặt chẽ, không phải ai cũng đủ tiêu chuẩn để đăng ký;
- Diện tích căn hộ bị giới hạn (thường từ khoảng 30 m² đến 70 m²), có thể chưa đáp ứng nhu cầu không gian của một số gia đình;
- Bị hạn chế quyền chuyển nhượng trong 5 năm đầu. Nếu muốn bán trong thời gian này, chỉ được chuyển nhượng cho chủ đầu tư, Nhà nước hoặc đối tượng đủ điều kiện mua;
- Tiện ích nội khu và dịch vụ đi kèm thường không đa dạng, đầy đủ như các dự án nhà ở thương mại.
VI. Giá bán, giá thuê và thuê mua nhà ở xã hội được quy định ra sao?
1. Giá bán, thuê, thuê mua khi giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư
(Căn cứ Điều 86, Điều 87 Luật Nhà ở 2023)
Trường hợp 1: Nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn
- Giá thuê mua: Được xác định trên cơ sở chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, với thời gian tối thiểu 05 năm kể từ ngày ký hợp đồng;
- Giá thuê: Bao gồm chi phí bảo trì và chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, với thời hạn thu hồi tối thiểu 20 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê.
Lưu ý: Học sinh dân tộc nội trú được miễn tiền thuê nhà và các chi phí dịch vụ trong suốt thời gian sử dụng.
Trường hợp 2: Nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công
- Giá bán/giá thuê mua: Bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lệ của doanh nghiệp và phần lợi nhuận định mức (tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích nhà ở xã hội);
- Giá thuê: Gồm chi phí bảo trì và được xác định theo khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành, các bên có thể thỏa thuận trong phạm vi cho phép.
Trường hợp 3: Nhà ở xã hội do cá nhân hoặc hộ gia đình đầu tư xây dựng
- Giá thuê: Phải phù hợp với khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.
2. Giá bán khi mua lại từ chủ sở hữu hợp pháp (không phải chủ đầu tư)
(Căn cứ Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Điều 89 Luật Nhà ở 2023)
- Trong thời hạn 05 năm kể từ khi bên mua thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư:
→ Giá bán tối đa không vượt quá giá ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư. - Sau thời hạn 05 năm kể từ khi đã thanh toán đủ tiền:
→ Giá chuyển nhượng được xác định theo cơ chế thị trường (trừ trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định);
→ Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập theo quy định pháp luật (trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ).
Tóm lại, việc tìm hiểu kỹ lưỡng về nhà ở xã hội là gì, đối tượng, điều kiện và quy trình thủ tục là vô cùng cần thiết để hiện thực hóa giấc mơ an cư. Các quy định pháp luật có thể thay đổi và việc áp dụng thực tế tại mỗi địa phương, mỗi dự án có thể có những điểm khác biệt. Do đó, nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý chi tiết cho trường hợp của mình, đừng ngần ngại liên hệ với Winlegal để được tư vấn trực tiếp và chính xác nhất.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
- Hotline: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
