I. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng chuyển giao bất động sản (bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và tài sản khác theo quy định pháp luật) từ tổ chức, cá nhân sử dụng đất này sang tổ chức, cá nhân khác theo quyền và nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận được thể hiện trong hợp đồng.
II. Điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực
2.1 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng
Căn cứ Điều 166 Bộ luật dân sự 2015 quy định về “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”
Căn cứ Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất: “1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Căn cứ Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này”
Căn cứ Khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp có quy định”
Do đó, việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là một giao dịch dân sự nên bắt buộc phải lập thành văn bản theo quy định pháp luật tại văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại UBND cấp xã. Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ hình thức trên hợp đồng sẽ bị vô hiệu, không có giá trị đối với các bên liên quan, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác liên quan.
2.2 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng khi phát sinh tranh chấp, vì đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận, ghi trong hợp đồng về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Theo pháp luật dân sự và pháp luật đất đai 2013:
Căn cứ Điều 503 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”. Nói cách khác, loại tài sản là bất động sản thì bắt buộc phải đăng ký theo quy định pháp luật về đất đai căn cứ Khoản 1 Điều 106 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.”.
Căn cứ Khoản 7 Điều 95 Luật đất đai 2013: “Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời diểm đăng ký vào Sổ địa chính.”; Khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tái sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận vào sổ địa chính.
Theo pháp luật dân sự 2015 và pháp luật đất đai 2024:
Căn cứ Khoản 4 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý, người nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trực tiếp thực hiện việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc thực hiện việc đăng ký thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là người yêu cầu đăng ký).”
Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai 2024, chỉ quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai mà không có quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được ghi nhận vào sổ địa chính.
Như vậy, ngoài các điều kiện khác để hợp đồng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì điều kiện về hình thức hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực và việc thực hiện đăng ký đất đai tại cơ quan có thẩm quyền phải được ghi nhận vào Sổ địa chính mới đảm bảo được quyền sử dụng đất thuộc về mình.
Trên đây, là những giải đáp về Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quý khách cần tư vấn thêm xin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
Trụ sở chính (văn phòng giao dịch): Lô 09 khu N1 ngõ 1, đường Nguyễn Hoàng Tôn, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, TP. Hà Nội
Điện thoại: 0246.29.33.222/ 0976.718.066
Chuyên viên: Đỗ Phùng Mỹ Châu
