Giá thuê mua nhà ở xã hội: Cách tính và quy định mới nhất

Thuê mua nhà ở xã hội là giải pháp an cư cho nhiều người có thu nhập thấp, giúp họ có cơ hội sở hữu nhà ở với chi phí hợp lý. Tuy nhiên, cách tính giá và các quy định liên quan theo Luật Nhà ở 2025 có nhiều điểm mới cần lưu ý. Cùng Winlegal tìm hiểu chi tiết trong bài viết này để nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

I. Thuê mua nhà ở xã hội là gì?

Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức tiếp cận và sở hữu nhà ở đặc thù, được Nhà nước quy định nhằm hỗ trợ các đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về tài chính nhưng có nhu cầu ổn định chỗ ở lâu dài. Với hình thức này, người dân vừa được sử dụng nhà ở ngay, vừa từng bước hoàn tất nghĩa vụ tài chính để tiến tới quyền sở hữu hợp pháp.

Cụ thể, người thuê mua sẽ ký hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư hoặc đơn vị được Nhà nước giao quản lý. Khi ký hợp đồng, người thuê mua phải thanh toán trước một khoản tiền ban đầu, thông thường tương đương 20% giá trị căn nhà. Phần giá trị còn lại sẽ được chia đều và thanh toán dần theo kỳ hạn hàng tháng dưới hình thức tiền thuê trong suốt thời gian thuê mua theo thỏa thuận.

Trong thời gian thuê mua, người thuê mua được quyền sử dụng, quản lý và sinh hoạt ổn định tại căn nhà như nhà ở của mình, đồng thời thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng. Sau khi kết thúc thời hạn thuê mua và thanh toán đủ toàn bộ số tiền còn lại, người thuê mua sẽ được chuyển quyền sở hữu nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà.

II. Cách xác định giá thuê mua nhà ở xã hội theo quy định mới nhất

Giá thuê mua nhà ở xã hội không được chủ đầu tư tự ý quyết định mà phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho người dân.

1. Nguyên tắc xác định giá

Theo Luật Nhà ở 2023, nguyên tắc cốt lõi khi xác định giá thuê mua nhà ở xã hội là đảm bảo thu hồi đủ vốn đầu tư xây dựng, không nhằm mục đích lợi nhuận. Điều này có nghĩa là giá sẽ được tính toán trên cơ sở chi phí thực tế, cộng với một phần lợi nhuận định mức hợp lý được nhà nước quy định, nhằm khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc nhà ở này.

2. Các chi phí được phép tính vào giá thuê mua

Căn cứ theo Khoản 2, Điều 87 Luật Nhà ở 2023, giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định dựa trên các thành phần chi phí sau:

2.1 Chi phí đầu tư xây dựng nhà ở

Đây là khoản chi phí chiếm tỷ trọng lớn nhất, bao gồm toàn bộ chi phí trực tiếp để xây dựng công trình từ móng đến hoàn thiện. Cụ thể:

• Chi phí xây dựng: Vật liệu, nhân công, máy móc thiết bị thi công.
• Chi phí thiết bị: Các thiết bị gắn liền với công trình (thang máy, hệ thống bơm, điện, phòng cháy chữa cháy…).
• Chi phí hạ tầng kỹ thuật: Đường nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, chiếu sáng trong phạm vi dự án (phần hạ tầng này phục vụ trực tiếp cho cư dân).

2.2 Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Mặc dù dự án nhà ở xã hội thường được miễn tiền sử dụng đất, nhưng các chi phí thực tế mà Chủ đầu tư đã bỏ ra để tạo lập quỹ đất sạch vẫn được tính vào giá thành, bao gồm:

• Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cho người dân có đất bị thu hồi.
• Các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất cho người bị thu hồi đất.
• Chi phí san lấp mặt bằng ban đầu.

(Lưu ý: Nếu Nhà nước đã chi trả các khoản này từ ngân sách thì Chủ đầu tư không được tính vào giá thuê mua).

2.3 Lãi vay tài chính (nếu có)

Trong quá trình thực hiện dự án, nếu Chủ đầu tư phải vay vốn từ các tổ chức tín dụng, thì phần lãi vay phát sinh trong thời gian xây dựng (được vốn hóa) sẽ được tính vào giá thành. Điều này đảm bảo áp lực tài chính của Chủ đầu tư được chia sẻ một cách hợp lý, nhưng phải dựa trên mức lãi suất thực tế và quy định của pháp luật.

2.4 Chi phí quản lý, vận hành và bảo trì

Khác với việc “Mua đứt bán đoạn”, hình thức “Thuê mua” có một khoảng thời gian người mua chưa sở hữu hoàn toàn căn nhà (thường từ 5 năm). Do đó, giá thuê mua sẽ bao gồm cả:

• Chi phí tổ chức bộ máy quản lý vận hành tòa nhà trong thời gian thuê mua.
• Chi phí bảo trì công trình (đối với phần sở hữu chung) để đảm bảo chất lượng sống cho cư dân trước khi bàn giao quyền sở hữu hoàn toàn.

2.5 Lợi nhuận định mức

Để đảm bảo tính chất “an sinh xã hội” và ngăn chặn việc đẩy giá nhà lên cao, pháp luật quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

• Đây là điểm khác biệt lớn nhất so với nhà ở thương mại (nơi lợi nhuận do thị trường quyết định).
• Mức trần 10% này buộc Chủ đầu tư phải tối ưu hóa chi phí quản lý để có lãi, đồng thời giúp người thu nhập thấp tiếp cận được mức giá hợp lý nhất.

3. Thẩm quyền thẩm định và quyết định giá

Để đảm bảo tính minh bạch và hợp lý, giá thuê mua nhà ở xã hội trước khi công bố phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định. Cụ thể, theo Khoản 4 Điều 87 Luật Nhà ở 2023, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có trách nhiệm tổ chức thẩm định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn.

4. Quy định về thời hạn thu hồi vốn đầu tư

Pháp luật cũng quy định rõ về thời gian thu hồi vốn để bảo vệ người thuê mua. Theo Điểm b Khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023, trường hợp cho thuê mua nhà ở xã hội thì giá thuê mua phải được tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê mua.

III. Mức giá thuê mua nhà ở xã hội tham khảo tại một số dự án

Dưới đây là mức giá thuê mua tại một số dự án nhà ở xã hội đã được công bố để bạn đọc tham khảo. Lưu ý: Mức giá này có thể thay đổi tùy thuộc vào vị trí, chất lượng xây dựng, tiện ích của từng dự án và thời điểm công bố.

1. Tại Hà Nội

Theo khung giá mới nhất áp dụng từ năm 2025 (Quyết định 27/2025/QĐ-UBND), giá thuê nhà ở xã hội tại Hà Nội dao động từ 48.000 – 198.000 VNĐ/m²/tháng tùy vào số tầng và vị trí.

• Dự án NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm): Mức giá thuê được phê duyệt khoảng 99.000 VNĐ/m²/tháng (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
• Dự án Rice City Tố Hữu: Giá tham khảo dự kiến trong khoảng 100.000 – 150.000 VNĐ/m²/tháng.

2. Tại khu vực Miền Bắc

Đây là khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp nên mức giá khá ưu đãi để hỗ trợ công nhân.

• Dự án KĐT Đặng Xá (Gia Lâm – giáp ranh Bắc Ninh): Mức giá thuê khoảng 45.000 – 60.000 VNĐ/m²/tháng.
• Dự án Viglacera Yên Phong (Bắc Ninh): Khoảng 70.000 – 90.000 VNĐ/m²/tháng.
• Dự án Evergreen Bắc Giang (Việt Yên): Giá thuê căn hộ tham khảo khoảng 3 – 4,5 triệu đồng/căn/tháng (tương đương khoảng 60.000 – 90.000 VNĐ/m²/tháng).

3. Tại khu vực Miền Trung

Đà Nẵng hiện có các dự án nhà ở xã hội chất lượng cao với mức giá được kiểm soát tốt.

• Dự án The Ori Garden (Liên Chiểu): Mức giá thuê nhà ở xã hội được phê duyệt khoảng 63.000 – 70.000 VNĐ/m²/tháng.
• Chung cư thu nhập thấp tại KDC Đại Địa Bảo (Sơn Trà): Khoảng 40.000 – 50.000 VNĐ/m²/tháng.

4. Tại khu vực Miền Nam

Bình Dương là địa phương nổi tiếng với mô hình nhà ở xã hội giá rẻ nhất cả nước.

• Nhà ở xã hội Becamex (Định Hòa, Hòa Lợi – Bình Dương): Mức giá rất thấp, thường tính theo căn, dao động khoảng 1,5 – 3 triệu đồng/căn/tháng (tương đương chỉ khoảng 30.000 – 50.000 VNĐ/m²/tháng).
• Khu dân cư Tân Thắng (TP. Hồ Chí Minh): Khoảng 120.000 – 180.000 VNĐ/m²/tháng (do chi phí quỹ đất và xây dựng tại TP.HCM cao hơn).

IV. Các quy định quan trọng khác cần biết

Ngoài cách tính giá, người thuê mua nhà ở xã hội cũng cần nắm rõ các quy định liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình.

1. Tỷ lệ thanh toán lần đầu

Theo Khoản 5 Điều 87 Luật Nhà ở 2023, khi ký hợp đồng thuê mua, người thuê mua phải nộp lần đầu số tiền tương đương 20% giá trị nhà ở thuê mua. Số tiền còn lại được trả góp hàng tháng theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu

Quyền sở hữu nhà ở sẽ được chuyển giao cho người thuê mua sau khi họ đã thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng và kết thúc thời hạn thuê mua. Tại thời điểm này, bên cho thuê mua có trách nhiệm phối hợp và hướng dẫn người dân làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng).

3. Điều kiện bán lại nhà ở xã hội

Sau khi đã hoàn tất việc thuê mua và được cấp Giấy chứng nhận, người sở hữu nhà ở xã hội có quyền bán lại. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này phải tuân thủ các quy định về thời gian sở hữu tối thiểu (thường là 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền thuê mua) và các nghĩa vụ tài chính liên quan như nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.

V. Kết luận

Việc nắm rõ các quy định về giá và thủ tục pháp lý sẽ giúp quá trình thuê mua nhà ở xã hội của bạn trở nên thuận lợi và an toàn hơn. Tuy nhiên, mỗi dự án và trường hợp cá nhân có thể có những quy định và thủ tục riêng. Để được tư vấn chính xác và hỗ trợ pháp lý, vui lòng liên hệ trực tiếp với Winlegal.

CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL

• Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
• Hotline: 0246 29 33 222
• Email: winlegal.vn@gmail.com