Giá mua nhà ở xã hội: Bảng tính chi tiết & Mọi chi phí cần biết

Mua nhà ở xã hội là giải pháp an cư cho nhiều người có thu nhập thấp, giúp hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, việc xác định tổng chi phí thực tế lại phức tạp hơn con số giá bán ban đầu. Trong bài viết này, đội ngũ luật sư của Winlegal sẽ bóc tách chi tiết từng khoản phí, giúp bạn có sự chuẩn bị tài chính tốt nhất trước khi đưa ra quyết định quan trọng.

I. Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ về chính sách, dành cho các đối tượng có thu nhập thấp hoặc gặp khó khăn về nhà ở. Mục tiêu của việc phát triển nhà ở xã hội là góp phần bảo đảm an sinh xã hội, giúp người dân có điều kiện ổn định chỗ ở và yên tâm sinh sống, làm việc lâu dài.

So với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá bán, giá cho thuê và giá thuê mua thấp hơn, do được hưởng nhiều ưu đãi từ Nhà nước trong quá trình đầu tư xây dựng. Việc xác định giá cũng được kiểm soát chặt chẽ nhằm phù hợp với khả năng tài chính của người dân thuộc diện được hưởng chính sách.

Nhà ở xã hội có thể được sử dụng dưới các hình thức như mua, thuê hoặc thuê mua, tùy theo nhu cầu và điều kiện của từng đối tượng. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tiếp cận loại hình nhà ở này mà phải đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật.

II. Cách xác định giá mua nhà ở xã hội và tổng chi phí thực tế

Để biết chính xác mua nhà ở xã hội cần bao nhiêu tiền, bạn không chỉ nhìn vào giá bán/m2 mà cần cộng thêm các khoản thuế, phí bắt buộc khác. Dưới đây là cách tính chi tiết được các luật sư của chúng tôi tổng hợp.

1. Căn cứ pháp lý để xác định giá bán

Giá bán nhà ở xã hội không phải do chủ đầu tư tùy ý quyết định. Theo quy định tại Điều 85 Luật Nhà ở 2023, giá bán nhà ở xã hội được xác định trên nguyên tắc:

• Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn,…
• Lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.
• Không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước (như miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuế) vào giá bán.

Nguyên tắc này đảm bảo giá nhà ở xã hội luôn ở mức hợp lý và phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng được hưởng chính sách.

2. Các khoản tiền thực tế người mua cần trả

Ngoài giá trị căn hộ theo hợp đồng, người mua cần chuẩn bị thêm các khoản chi phí sau để hoàn tất quá trình sở hữu:

• Thuế Giá trị gia tăng (VAT): Theo quy định hiện hành, thuế suất VAT áp dụng cho nhà ở xã hội là 5%, một mức ưu đãi so với nhà ở thương mại.
• Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung: Căn cứ Điều 152 Luật Nhà ở 2023, người mua phải đóng một khoản bằng 2% giá trị căn hộ (tính trên giá trước thuế). Khoản tiền này sẽ được gửi vào một tài khoản riêng và do Ban quản trị tòa nhà quản lý để phục vụ cho việc bảo trì, sửa chữa các hạng mục chung như thang máy, hành lang, hệ thống PCCC…
• Lệ phí trước bạ: Khoản phí này được nộp khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5% trên giá trị tài sản.

3. Lộ trình thanh toán và số tiền cần có ban đầu

Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, pháp luật đã có những quy định chặt chẽ về tiến độ thanh toán. Cụ thể, Điều 88 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, và tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Người mua chỉ thanh toán đến 95% khi chủ đầu tư chưa bàn giao Giấy chứng nhận.

4. Bảng tính tham khảo

Để bạn dễ hình dung, chúng ta hãy cùng làm một phép tính ví dụ cho một căn hộ nhà ở xã hội có diện tích 50m² với giá bán tạm tính (chưa VAT) là 18 triệu đồng/m².

• Giá trị căn hộ (trước thuế): 50m² x 18.000.000 VNĐ/m² = 900.000.000 VNĐ.
• Thuế VAT (5%): 900.000.000 VNĐ x 5% = 45.000.000 VNĐ.
• Kinh phí bảo trì (2% trên giá trước thuế): 900.000.000 VNĐ x 2% = 18.000.000 VNĐ.
• Tổng giá trị hợp đồng phải trả cho chủ đầu tư: 900.000.000 + 45.000.000 + 18.000.000 = 963.000.000 VNĐ.
• Lệ phí trước bạ (0.5% – nộp khi làm sổ): 900.000.000 VNĐ x 0.5% = 4.500.000 VNĐ.

Như vậy, tổng chi phí để sở hữu căn hộ này là khoảng 967.500.000 VNĐ. Với những dự án có giá tốt hơn, việc tìm kiếm một căn nhà ở xã hội 500 triệu là hoàn toàn có thể.

• Số tiền cần chuẩn bị cho đợt thanh toán đầu tiên (giả sử 20%): 963.000.000 VNĐ x 20% = 192.600.000 VNĐ.
• Số tiền cần vay vốn (nếu có): 963.000.000 VNĐ x 80% = 770.400.000 VNĐ.

III. Phân biệt giá bán, giá cho thuê và giá thuê mua nhà ở xã hội

Bên cạnh hình thức mua bán, nhà ở xã hội còn có các hình thức khác như cho thuê và thuê mua, với nguyên tắc xác định giá cũng được pháp luật quy định chặt chẽ tại Điều 85 và Điều 88 Luật Nhà ở 2023.

• Giá bán: Là số tiền người mua trả một lần hoặc theo tiến độ để được chuyển quyền sở hữu hoàn toàn căn hộ.
• Giá cho thuê: Là số tiền người thuê trả định kỳ (thường là hàng tháng) để được quyền sử dụng căn hộ trong một thời gian nhất định. Giá cho thuê được xác định trên cơ sở thu hồi đủ chi phí đầu tư, bảo trì và quản lý vận hành, không bao gồm lợi nhuận.
• Giá thuê mua: Là hình thức kết hợp giữa thuê và mua. Người thuê mua trả tiền định kỳ, một phần là tiền thuê và một phần là tiền mua nhà. Sau khi kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua sẽ được chuyển quyền sở hữu căn hộ.

IV. Kết luận

Như vậy, tổng chi phí để sở hữu một căn nhà ở xã hội không chỉ dừng lại ở giá bán niêm yết. Việc hiểu rõ các khoản phí và lộ trình thanh toán sẽ giúp bạn chủ động hơn về tài chính và tránh được những rủi ro không đáng có. Tuy nhiên, quy định và thủ tục có thể có những điều chỉnh riêng tại từng địa phương và dự án. Để được tư vấn chi tiết và chính xác nhất cho trường hợp của mình, hãy liên hệ với Winlegal.

CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL

• Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
• Hotline: 0246 29 33 222
• Email: winlegal.vn@gmail.com