Chuyển nhượng dự án BĐS là việc các bên thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.
A, CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh Bất động sản.
B, NỘI DUNG
1. Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản
Theo Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:
- Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
– Không làm thay đổi mục tiêu của dự án.
– Không làm thay đổi nội dung của dự án.
– Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
- Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.
Như vậy, để có thực hiện chuyển chượng dự án bất động sản thì phải đáp ứng cái yêu cầu, nguyên tắc nêu trên.
2. Các hình thức chuyển nhượng
Việc chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác có teher thực hiện dưới hai hình thức là chuyển nhượng 1 phần dự án hoặc chuyển nhượng toàn phần dự án tùy thuộc vào nhu cầu, mục đích của các bên.
- Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản. Chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định 02/2022/NĐ-CP và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
- Chuyển nhượng 1 phần dự án bất động sản. Chuyển nhượng một phần dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao phần dự án bất động sản được phép kinh doanh và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Nghị định 02/2022/NĐ-CP và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
3. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
Để thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản thì đối tượng của hoạt động này là dự án bất động sản cần phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể.
Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
4. Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản
Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
- Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án.
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trên đây là một số quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án Bất động sản. Qúy khách có nhu cầu tìm hiểu thêm thông tin xin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
Trụ sở chính (Văn phòng giao dịch): Lô 09 khu N1 ngõ 1, Đường Nguyễn Hoàng Tôn, Phường Xuân La, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội.
Điện thoại: 02462933222/ 0976718066
Chuyên viên: Liễu
