Sở hữu một ngôi nhà là ước mơ của rất nhiều người, đặc biệt là những cá nhân, hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp. Thấu hiểu điều đó, Nhà nước đã ban hành chính sách cho vay mua nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi vượt trội, mở ra cơ hội an cư lạc nghiệp cho hàng triệu người dân. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định phức tạp này. Bài viết dưới đây, được tư vấn bởi các luật sư tại Winlegal, sẽ giải đáp tất cả các thắc mắc của bạn một cách chi tiết và chính xác nhất theo quy định pháp luật mới nhất.
Mục lục
I. Tổng quan về chính sách vay mua nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách, nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân có thu nhập thấp. Theo đó, chính sách hỗ trợ vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội là một trong những nội dung trọng tâm được quy định tại Điều 77 Luật Nhà ở 2023. Chương trình này cho phép các đối tượng đủ điều kiện được vay vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định với lãi suất thấp hơn rất nhiều so với lãi suất thương mại, thời gian vay kéo dài, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính và hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà ở.
II. Điều kiện và chính sách ưu đãi chi tiết khi vay vốn
Để tiếp cận được gói vay ưu đãi này, người vay cần phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện khắt khe do pháp luật quy định. Đây là bước sàng lọc quan trọng để đảm bảo chính sách đến đúng đối tượng cần hỗ trợ.
1. Điều kiện để được vay vốn mua nhà ở xã hội
Căn cứ theo Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn, người có nhu cầu vay vốn phải đáp ứng 04 nhóm điều kiện chính sau đây:
1.1 Điều kiện về đối tượng
Không phải mọi cá nhân, tổ chức đều được vay vốn để mua nhà ở xã hội. Pháp luật quy định rõ các nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhằm bảo đảm hỗ trợ đúng người, đúng nhu cầu về nhà ở.
Căn cứ theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 Luật Nhà ở 2023, được bổ sung bởi Điểm a Khoản 3 Điều 29 Luật Dân số (có hiệu lực từ 01/7/2026), các đối tượng được mua nhà ở xã hội, đồng thời đủ điều kiện xem xét vay vốn ưu đãi, bao gồm:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại Khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân công an; công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu và người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Người có từ 02 con đẻ trở lên, theo quy định mới được bổ sung tại Luật Dân số.
1.2 Điều kiện về tình trạng nhà ở
Đây là điều kiện tiên quyết để xác định nhu cầu nhà ở thực tế của người vay. Theo quy định tại Điểm a, khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người vay phải đáp ứng các yêu cầu sau:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó. Hoặc nếu có nhà thì diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15m² sàn/người.
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập, làm việc.
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân của những người trong hộ gia đình dưới mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
- Phải có đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội.
1.3 Điều kiện về thu nhập
Điều kiện thu nhập nhằm đảm bảo chính sách hướng đến đúng đối tượng là người có thu nhập thấp, gặp khó khăn về nhà ở. Cụ thể, theo Điểm b, khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023, Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP và khoản 2 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP, người vay phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên từ tiền lương, tiền công. Điều này có nghĩa là tổng thu nhập của người đó (sau khi đã trừ các khoản giảm trừ gia cảnh) phải dưới mức quy định phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Người độc thân: Thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 20 triệu đồng.
- Người độc thân đang nuôi con dưới vị thành niên: Thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 30 triệu đồng.
- Người đã kết hôn: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng của cả hai vợ chồng không quá 40 triệu đồng.
1.4 Điều kiện về nguồn vốn tự có
Mặc dù được Nhà nước hỗ trợ vay vốn, người mua nhà vẫn cần phải chứng minh khả năng tài chính ban đầu. Theo quy định chung của các gói vay, người mua phải có một khoản vốn tự có tối thiểu để thanh toán một phần giá trị căn nhà. Khoản này thường tương ứng với phần giá trị hợp đồng mà ngân hàng không cho vay (thường là 20% giá trị hợp đồng mua bán).
2. Chính sách ưu đãi đặc biệt khi vay vốn
Nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên, người vay sẽ được hưởng những chính sách vay mua nhà ở xã hội cực kỳ hấp dẫn, thể hiện sự hỗ trợ của Nhà nước.
2.1 Mức lãi suất cho vay
Đây là ưu đãi lớn nhất của chương trình. Theo Khoản 4 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP, lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị cho từng thời kỳ. Mức lãi suất này đảm bảo nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ. Đối với các ngân hàng thương mại được chỉ định, lãi suất cũng sẽ do Ngân hàng Nhà nước xác định nhưng đảm bảo ưu đãi hơn nhiều so với các gói vay thương mại thông thường.
2.2 Hạn mức cho vay tối đa
Theo Khoản 3 Điều 48 Luật Nhà ở 2023, mức vốn cho vay tối đa là 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội. Điều này có nghĩa, người vay chỉ cần chuẩn bị trước tối thiểu 20% giá trị căn nhà.
2.3 Thời hạn cho vay tối đa
Để giảm áp lực trả nợ hàng tháng cho người vay, chính sách cho phép kéo dài thời gian vay. Căn cứ Khoản 5 Điều 48 Luật Nhà ở 2023, thời hạn cho vay tối đa là 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Thời hạn cụ thể sẽ do ngân hàng và người vay thỏa thuận nhưng không được vượt quá mốc tối đa này.
III. Quy trình và hồ sơ vay vốn mua nhà ở xã hội
Sau khi đã tự đánh giá và nhận thấy mình đủ điều kiện, bạn cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo đúng quy trình để được ngân hàng phê duyệt khoản vay.
1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác sẽ giúp quá trình thẩm định diễn ra nhanh chóng. Bạn cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Giấy đề nghị vay vốn: Theo mẫu do ngân hàng cho vay cung cấp.
- Giấy tờ pháp lý cá nhân: Căn cước công dân/Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận thông tin về cư trú, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân).
- Giấy tờ chứng minh đối tượng: Các giấy tờ xác nhận thuộc 1 trong 11 nhóm đối tượng được hưởng chính sách (ví dụ: hợp đồng lao động, quyết định tuyển dụng, giấy xác nhận của đơn vị công tác…).
- Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở, thu nhập: Đơn tự khai và cam kết về tình trạng nhà ở, xác nhận của cơ quan thuế về việc không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên.
- Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội: Bản gốc hợp đồng đã ký với chủ đầu tư dự án.
- Giấy tờ chứng minh nguồn vốn tự có: Sao kê tài khoản ngân hàng, sổ tiết kiệm…
- Giấy tờ chứng minh khả năng trả nợ: Hợp đồng lao động, bảng lương, sao kê tài khoản nhận lương 3-6 tháng gần nhất…
2. Quy trình 5 bước vay vốn
Quy trình vay vốn thường diễn ra theo các bước cơ bản sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ
Người vay thu thập và chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ theo danh mục đã nêu ở trên. Cần đảm bảo mọi thông tin là chính xác và hợp lệ.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại ngân hàng
Người vay mang bộ hồ sơ đã chuẩn bị đến nộp trực tiếp tại chi nhánh/phòng giao dịch của Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các ngân hàng thương mại được Nhà nước chỉ định tham gia chương trình tại địa phương nơi có dự án.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ và ra quyết định
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định tính pháp lý của hồ sơ, thẩm định thực tế người vay và dự án. Nếu hồ sơ hợp lệ và người vay đủ điều kiện, ngân hàng sẽ ra thông báo phê duyệt khoản vay.
Bước 4: Ký kết hợp đồng
Người vay và đại diện ngân hàng sẽ ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản (chính là căn nhà ở xã hội hình thành trong tương lai) và các văn bản liên quan khác.
Bước 5: Giải ngân
Ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân vốn vay theo tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, thường là chuyển thẳng cho chủ đầu tư dự án theo các đợt thanh toán.
IV. Danh sách các ngân hàng cho vay mua nhà ở xã hội
Hiện nay, người dân có thể tiếp cận gói vay mua nhà ở xã hội thông qua hai kênh chính:
- Ngân hàng Chính sách xã hội (VBSP): Đây là kênh cho vay chủ đạo, triển khai chính sách của Chính phủ với mạng lưới rộng khắp cả nước. Việc vay ngân hàng chính sách mua nhà ở xã hội luôn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu của người dân.
- Các ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định: Trong từng thời kỳ, Ngân hàng Nhà nước có thể chỉ định một số ngân hàng thương mại tham gia chương trình để tăng nguồn cung vốn, ví dụ như Agribank, Vietcombank, VietinBank, và BIDV. Việc tham gia của các ngân hàng này giúp giảm tải cho VBSP và tạo thêm lựa chọn cho người vay.
V. Kết luận
Việc vay vốn mua nhà ở xã hội là một chính sách nhân văn, giúp người có thu nhập thấp có cơ hội “an cư lạc nghiệp”. Việc nắm vững các điều kiện, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và thực hiện đúng quy trình là chìa khóa để bạn tiếp cận thành công nguồn vốn ưu đãi này.
Tuy nhiên, các quy định và thủ tục có thể có những điều chỉnh hoặc yêu cầu cụ thể tùy thuộc vào từng địa phương và từng trường hợp cá nhân. Để đảm bảo quá trình diễn ra suôn sẻ và đúng pháp luật, nếu có bất kỳ vướng mắc nào, bạn hãy liên hệ với Winlegal để được các luật sư tư vấn trực tiếp và hỗ trợ hiệu quả nhất.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
- Hotline: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
