Nhà ở xã hội (NOXH) luôn là lựa chọn ưu tiên cho những người thu nhập thấp và trung bình, giúp họ hiện thực hóa ước mơ an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, việc tiếp cận NOXH không đơn giản, đòi hỏi người mua phải đáp ứng hàng loạt tiêu chuẩn nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật.
Bài viết này của Winlegal sẽ cung cấp một cái nhìn toàn diện, chi tiết và cập nhật nhất về các tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội, bao gồm cả những thay đổi quan trọng từ Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ năm 2025). Từ đó, bạn sẽ dễ dàng tự đánh giá điều kiện của bản thân, chuẩn bị hồ sơ và tự tin hơn trên hành trình tìm kiếm tổ ấm mơ ước.
Mục lục
I. 3 điều kiện bắt buộc để được duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội
Để đảm bảo đúng đối tượng và mục đích an sinh xã hội, pháp luật hiện hành quy định rất rõ ràng về các yêu cầu mua nhà ở xã hội. Người mua cần đáp ứng đồng thời các điều kiện dưới đây:
Điều kiện 1: Về đối tượng được mua nhà ở xã hội
Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014 và Điều 49 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP), các đối tượng sau đây được phép mua nhà ở xã hội:
- Người có công với cách mạng.
- Hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật.
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, dạy nghề (Lưu ý: Không phải tất cả các dự án NOXH đều áp dụng cho đối tượng này, cần kiểm tra điều kiện cụ thể của từng dự án).
- Các đối tượng khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ (nếu có).
Điều kiện 2: Về thu nhập
Bên cạnh việc thuộc đối tượng ưu tiên, người mua cũng phải đáp ứng tiêu chuẩn về thu nhập. Cụ thể, theo Điều 51 Luật Nhà ở 2014 và Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP):
- Người đăng ký mua NOXH phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
- Việc xác định thu nhập để chứng minh điều kiện này thường dựa trên giấy tờ xác nhận thu nhập từ cơ quan, doanh nghiệp hoặc sao kê tài khoản ngân hàng.
- Trường hợp hộ gia đình có nhiều người cùng tham gia lao động, thu nhập sẽ được tính tổng để xét duyệt.
Điều kiện 3: Về nhà ở và cư trú
Đây là một trong những yêu cầu mua nhà ở xã hội quan trọng nhằm đảm bảo nguồn nhà đến đúng với những người thực sự có nhu cầu về chỗ ở. Các quy định được nêu tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014 và Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP):
- Người đăng ký mua chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án NOXH.
- Hoặc có nhà ở thuộc sở hữu nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người của hộ gia đình thấp hơn mức tối thiểu do Chính phủ quy định cho từng thời kỳ và từng địa phương (ví dụ, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại Hà Nội có thể khác với các tỉnh thành khác).
- Có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án NOXH hoặc có đăng ký tạm trú từ một thời gian nhất định trở lên (thường là 1 năm trở lên) tùy theo quy định cụ thể của từng địa phương.
Các điều kiện khác
Ngoài 3 điều kiện chính trên, người mua nhà ở xã hội còn cần đáp ứng một số yêu cầu khác như:
- Khả năng thanh toán: Người mua cần chứng minh được năng lực tài chính để thanh toán tiền mua nhà theo tiến độ quy định, có thể thông qua các khoản tiết kiệm hoặc nguồn thu nhập ổn định.
- Điều kiện cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định: Một số địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, có thể có thêm các quy định riêng về thời gian làm việc tại địa phương, thời gian đóng bảo hiểm xã hội,… nhằm ưu tiên cho người lao động gắn bó lâu dài với địa phương đó.
II. Những điểm mới về tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội
Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, đã mang đến nhiều thay đổi đáng kể về tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội, đặc biệt là các yêu cầu mua nhà ở xã hội liên quan đến điều kiện về cư trú, nhà ở và thu nhập. Đây là những thông tin quan trọng mà người dân cần nắm bắt để có kế hoạch dài hạn.
Lưu ý: Các quy định dưới đây sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Hiện tại, việc xét duyệt mua nhà ở xã hội vẫn áp dụng theo Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn.
1. Bỏ điều kiện về cư trú
Một trong những thay đổi được mong chờ nhất là Luật Nhà ở 2023 đã bãi bỏ điều kiện về hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú khi mua nhà ở xã hội. Theo đó:
- Người đăng ký mua NOXH chỉ cần không thuộc diện đang phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên và chưa sở hữu nhà ở hoặc đã có nhà ở nhưng diện tích quá nhỏ.
- Điều này sẽ mở rộng cơ hội cho nhiều người lao động đang làm việc tại các thành phố lớn nhưng chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú đủ thời gian theo quy định cũ.
2. Sửa đổi, gộp chung điều kiện về nhà ở và thu nhập
Luật Nhà ở 2023 đã gộp các điều kiện về nhà ở và thu nhập thành một điều kiện tổng hợp, quy định tại khoản 1 Điều 76, Điều 77 như sau:
- Người đăng ký mua nhà ở xã hội phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa bàn cấp tỉnh nơi có dự án.
- Hoặc có nhà ở thuộc sở hữu nhưng diện tích bình quân đầu người của hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định.
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hình thức tại địa bàn cấp tỉnh nơi có dự án NOXH.
- Có thu nhập không thuộc diện phải chịu thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
3. Các thay đổi khác
Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 còn có thể điều chỉnh một số quy định liên quan đến đối tượng, trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội. Người dân cần tiếp tục theo dõi các văn bản hướng dẫn chi tiết của Chính phủ và Bộ Xây dựng khi Luật có hiệu lực.
III. Hồ sơ, thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội
Sau khi đã tự đánh giá đủ các tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội, bước tiếp theo là chuẩn bị hồ sơ và thực hiện quy trình đăng ký. Đây là giai đoạn quan trọng, đòi hỏi sự cẩn trọng và chính xác.
1. Hồ sơ cần chuẩn bị để mua nhà ở xã hội
Căn cứ Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP) và Thông tư 20/2016/TT-BXD (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 09/2021/TT-BXD), người mua cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội: Theo mẫu quy định của Bộ Xây dựng.
Giấy tờ chứng minh đối tượng:
- Đối với hộ nghèo, cận nghèo: Sổ hộ nghèo, cận nghèo.
- Đối với người có công: Quyết định công nhận người có công, thẻ thương binh, bệnh binh…
- Đối với người lao động, cán bộ, công chức, viên chức: Hợp đồng lao động, giấy xác nhận của cơ quan, đơn vị về chức vụ, thời gian làm việc.
Giấy tờ chứng minh thu nhập:
- Sao kê lương qua ngân hàng, bảng lương.
- Giấy xác nhận thu nhập của cơ quan, doanh nghiệp (đối với người làm công ăn lương).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu có, để chứng minh không thuộc diện phải nộp thuế thường xuyên).
Giấy tờ chứng minh tình trạng nhà ở: Giấy xác nhận của UBND cấp xã/phường về việc chưa có nhà ở thuộc sở hữu hoặc có nhưng diện tích bình quân đầu người dưới mức quy định.
Giấy tờ tùy thân: Bản sao CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận tạm trú.
Các giấy tờ khác: Theo yêu cầu cụ thể của chủ đầu tư dự án hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương (ví dụ: giấy chứng nhận kết hôn, giấy khai sinh các con…).
2. Quy trình, thủ tục mua nhà ở xã hội chi tiết
Theo Điều 20, 21, 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP), quy trình mua NOXH thường diễn ra theo các bước sau:
- Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký. Người mua nộp hồ sơ tại chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc tại Sở Xây dựng (tùy theo quy định của địa phương và dự án).
- Bước 2: Xét duyệt hồ sơ. Cơ quan có thẩm quyền hoặc chủ đầu tư sẽ tiếp nhận, kiểm tra và thẩm định hồ sơ. Thời gian xét duyệt thường kéo dài từ 15-30 ngày làm việc.
- Bước 3: Công khai danh sách. Danh sách các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội sẽ được công khai tại trụ sở chủ đầu tư và trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
- Bước 4: Bốc thăm chọn căn hộ (nếu số lượng hồ sơ vượt quá số lượng căn hộ). Nếu số lượng người đăng ký hợp lệ lớn hơn số lượng căn hộ trống, chủ đầu tư sẽ tổ chức bốc thăm công khai dưới sự giám sát của cơ quan chức năng và đại diện người dân.
- Bước 5: Ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Người được chọn sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo mẫu hợp đồng do Bộ Xây dựng ban hành.
- Bước 6: Thanh toán tiền mua nhà. Người mua thực hiện thanh toán theo tiến độ quy định trong hợp đồng.
- Bước 7: Nhận bàn giao nhà. Sau khi hoàn tất thanh toán và dự án hoàn thiện, người mua sẽ được bàn giao căn hộ và các giấy tờ liên quan.
Để đảm bảo quy trình diễn ra suôn sẻ và đúng pháp luật, nếu có bất kỳ vướng mắc nào về thủ tục, bạn có thể liên hệ ngay với Công ty Luật Winlegal qua hotline 0246 29 33 222 để được hỗ trợ.
IV. Hướng dẫn tiếp cận gói vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội
Khả năng tiếp cận các gói vay vốn ưu đãi là yếu tố then chốt giúp nhiều người đủ tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội có thể hiện thực hóa ước mơ của mình. Pháp luật hiện hành đã tạo điều kiện cho các đối tượng này được vay vốn với lãi suất thấp hơn so với thị trường.
1. Điều kiện để được vay vốn ưu đãi
Các điều kiện để được vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội thường song hành với các tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội chung, bao gồm:
- Thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định.
- Có đủ điều kiện về nhà ở và thu nhập (không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân thường xuyên).
- Có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định.
- Có khả năng trả nợ (thông qua thu nhập ổn định) và có tài sản bảo đảm theo quy định của ngân hàng (nếu có yêu cầu).
2. Thông tin về lãi suất, hạn mức và thời gian vay
Chính sách vay vốn ưu đãi thường được áp dụng bởi Ngân hàng Chính sách Xã hội hoặc một số ngân hàng thương mại được Nhà nước chỉ định:
- Lãi suất ưu đãi: Thường thấp hơn đáng kể so với lãi suất vay thương mại thông thường, được quy định theo từng thời kỳ bởi Ngân hàng Nhà nước hoặc Chính phủ.
- Hạn mức vay: Tối đa có thể lên tới 70% hoặc 80% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
- Thời gian vay: Kéo dài, thường từ 15 đến 25 năm, giúp giảm áp lực trả nợ hàng tháng cho người vay.
3. Quy trình và hồ sơ vay vốn cần chuẩn bị
Để tiếp cận gói vay, người mua cần thực hiện theo quy trình sau:
Liên hệ ngân hàng: Tìm hiểu thông tin chi tiết tại Ngân hàng Chính sách Xã hội hoặc các ngân hàng thương mại được chỉ định cho vay gói NOXH.
Chuẩn bị hồ sơ vay:
- Đơn đề nghị vay vốn (theo mẫu của ngân hàng).
- Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu/xác nhận tạm trú).
- Giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà ở xã hội (đã được chủ đầu tư/Sở Xây dựng xác nhận).
- Giấy tờ chứng minh thu nhập và khả năng trả nợ (sao kê lương, hợp đồng lao động, giấy xác nhận thu nhập).
- Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội (đã ký với chủ đầu tư).
- Giấy tờ liên quan đến tài sản đảm bảo (nếu có).
Thẩm định và giải ngân: Ngân hàng sẽ thẩm định hồ sơ và năng lực tài chính, sau đó tiến hành giải ngân theo tiến độ thanh toán của hợp đồng mua bán.
Lưu ý: Mỗi cá nhân đều có một trường hợp và thủ tục pháp lý riêng. Để có thể đưa ra được một hồ sơ chuẩn chỉnh nhất, hãy liên hệ ngay tới Công ty Luật TNHH Winlegal theo hotline 0246 29 33 222 để được tư vấn chi tiết nhất!
V. Quyền và nghĩa vụ của người mua nhà ở xã hội
Khi sở hữu nhà ở xã hội, bạn có cả quyền và nghĩa vụ cụ thể theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP:
Quyền sở hữu, sử dụng nhà ở: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Được sử dụng nhà ở theo đúng mục đích, quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ thanh toán, bảo trì nhà ở: Phải thanh toán đầy đủ tiền mua nhà, phí quản lý vận hành, và thực hiện nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa theo quy định.
Các quy định về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp nhà ở xã hội:
- Người mua không được phép bán lại, cho thuê lại nhà ở xã hội trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà (trừ một số trường hợp đặc biệt).
- Sau thời hạn 5 năm, nếu muốn chuyển nhượng, người mua phải ưu tiên bán cho đối tượng đủ điều kiện mua NOXH hoặc bán lại cho Nhà nước (nếu có yêu cầu) hoặc chỉ được bán với giá không vượt quá giá mua ban đầu cộng thêm phần chênh lệch theo quy định.
- Có thể thế chấp nhà ở xã hội để vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
VI. Các câu hỏi thường gặp về tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội
Dưới đây là một số câu hỏi phổ biến mà người dân thường đặt ra khi tìm hiểu về tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội:
Câu hỏi 1: “Tôi là người lao động tự do, có được mua nhà ở xã hội không?”
Trả lời: Có. Theo Luật Nhà ở 2014 và các nghị định hướng dẫn, người lao động tự do có thể được xem xét mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ các điều kiện về thu nhập (không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên), về nhà ở (chưa có nhà ở hoặc có nhưng diện tích bình quân quá thấp), và điều kiện về cư trú tại địa phương (đến hết năm 2024). Từ năm 2025, điều kiện cư trú sẽ được bãi bỏ. Quan trọng là bạn phải chứng minh được nguồn thu nhập ổn định và hợp pháp của mình.
Câu hỏi 2: “Thu nhập của gia đình tôi trên 11 triệu/tháng, vậy có đủ điều kiện mua nhà ở xã hội không?”
Trả lời: Điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội là “không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên”. Theo quy định hiện hành, người có thu nhập từ tiền lương, tiền công trên 11 triệu đồng/tháng (sau khi đã trừ các khoản giảm trừ gia cảnh) sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Do đó, nếu tổng thu nhập của cả gia đình bạn (sau giảm trừ) vượt quá mức này một cách thường xuyên, bạn có thể không đủ điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội.
Câu hỏi 3: “Tôi đã có một căn nhà ở quê, nhưng diện tích rất nhỏ, vậy tôi có được mua nhà ở xã hội tại thành phố không?”
Trả lời: Bạn có thể đủ điều kiện. Pháp luật quy định bạn được mua nhà ở xã hội nếu “có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người của hộ gia đình thấp hơn mức diện tích tối thiểu do Chính phủ quy định”. Do đó, nếu căn nhà ở quê của bạn nằm ở một tỉnh/thành phố khác với nơi dự án NOXH bạn muốn mua, và bạn đáp ứng các điều kiện khác, bạn vẫn có cơ hội. Thậm chí, nếu căn nhà ở quê nằm cùng địa bàn nhưng diện tích quá nhỏ theo quy định, bạn vẫn có thể đủ điều kiện. Bạn cần xác minh diện tích bình quân đầu người của hộ gia đình mình với quy định của địa phương đó.
Câu hỏi 4: “Hồ sơ mua nhà ở xã hội cần công chứng không?”
Trả lời: Hầu hết các giấy tờ trong hồ sơ mua nhà ở xã hội đều yêu cầu bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm bản gốc để đối chiếu. Một số giấy tờ như đơn đăng ký, giấy xác nhận thu nhập có thể không cần công chứng mà chỉ cần xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Bạn nên kiểm tra kỹ yêu cầu cụ thể của chủ đầu tư dự án hoặc Sở Xây dựng địa phương để đảm bảo hồ sơ hợp lệ.
Câu hỏi 5: “Sau bao lâu thì tôi được phép bán lại nhà ở xã hội?”
Trả lời: Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, người mua nhà ở xã hội không được phép bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà. Sau thời hạn này, nếu muốn bán, bạn phải ưu tiên bán cho đối tượng đủ điều kiện mua NOXH hoặc bán lại cho Nhà nước (nếu có yêu cầu). Trường hợp bán cho đối tượng không đủ điều kiện, phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định và một phần tiền chênh lệch về giá trị cho Nhà nước (nếu có quy định cụ thể từ UBND cấp tỉnh).
VII. Kết luận
Việc tìm hiểu kỹ lưỡng về tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội, bao gồm cả những thay đổi từ Luật Nhà ở 2023 và chính sách vay vốn ưu đãi, là bước đi đầu tiên và quan trọng nhất để bạn có thể sở hữu một căn nhà phù hợp. Hãy luôn cẩn trọng trong từng bước chuẩn bị hồ sơ và thực hiện các thủ tục pháp lý.
Nếu bạn còn bất kỳ vướng mắc nào về yêu cầu mua nhà ở xã hội, hồ sơ, thủ tục hay cần tư vấn pháp lý chuyên sâu để đảm bảo quyền lợi của mình, đừng ngần ngại liên hệ với Công ty Luật Winlegal. Chúng tôi sẵn sàng đồng hành cùng bạn trên con đường hiện thực hóa ước mơ về tổ ấm.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính (văn phòng giao dịch): Tầng 5, số 623 La Thành, phường Giảng Võ, thành phố Hà Nội
- Điện thoại: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
