Sở hữu một mái ấm để “an cư lạc nghiệp” là ước mơ chính đáng của hàng triệu người lao động, đặc biệt là những ai đang ngày đêm cống hiến tại các khu công nghiệp (KCN). Thấu hiểu điều đó, chính sách nhà ở xã hội (NOXH) đã ra đời như một giải pháp thiết thực. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các điều kiện và quy trình để tiếp cận được chính sách nhân văn này. Bài viết này của Winlegal, với sự kết hợp giữa chuyên môn pháp lý và tư duy tối ưu, sẽ là cẩm nang toàn diện nhất giúp bạn chinh phục giấc mơ an cư.
Mục lục
I. Điều kiện bắt buộc để người lao động khu công nghiệp mua nhà ở xã hội
Để được duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội, người lao động tại khu công nghiệp phải đồng thời thỏa mãn 3 nhóm điều kiện cốt lõi về nhà ở, cư trú và thu nhập. Đây là “bộ lọc” quan trọng để đảm bảo chính sách đến đúng người, đúng đối tượng cần hỗ trợ.
1. Điều kiện về nhà ở và đất ở
Đây là điều kiện tiên quyết, nhằm xác định tình trạng khó khăn về nhà ở của người đăng ký. Căn cứ theo Điểm a, Khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, bạn phải thuộc một trong hai trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Chưa có nhà ở, đất ở thuộc sở hữu của mình. Điều này có nghĩa là bạn và các thành viên trong hộ gia đình đăng ký mua NOXH chưa đứng tên trên bất kỳ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nào tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó.
- Trường hợp 2: Có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội. Cụ thể là bạn có nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích tối thiểu là 15m² sàn/người.
Lưu ý quan trọng: Cách tính diện tích bình quân đầu người sẽ dựa trên tổng diện tích sàn của căn nhà và số nhân khẩu có đăng ký thường trú tại đó, bao gồm: người đứng đơn, vợ (hoặc chồng), cha, mẹ, và các con của người đó.
2. Điều kiện về cư trú
Điều kiện này nhằm xác định sự gắn bó và nhu cầu nhà ở thực tế của người lao động tại địa phương có dự án. Theo quy định hiện hành, có một điểm mới cần lưu ý:
- Việc có Giấy xác nhận thông tin về cư trú (Mẫu CT03) theo Thông tư 66/2023/TT-BCA (xác nhận đăng ký thường trú hoặc tạm trú) không còn là điều kiện bắt buộc tuyệt đối trong mọi trường hợp.
- Tuy nhiên, trên thực tế, người đứng đơn rất nên có giấy tờ xác nhận cư trú (thường trú hoặc tạm trú) tại tỉnh/thành phố nơi có dự án NOXH. Điều này giúp hồ sơ của bạn trở nên logic và thuyết phục hơn, chứng minh rằng bạn đang sinh sống, làm việc ổn định tại địa phương và có nhu cầu mua nhà để ở thực sự, giảm thiểu nghi ngờ mua NOXH với mục đích đầu cơ, tích trữ.
3. Điều kiện về thu nhập
Căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023, được hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP), điều kiện thu nhập được xác định theo nguyên tắc:
- Người đăng ký mua nhà ở xã hội phải không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thường xuyên từ tiền lương, tiền công.
- Thu nhập được xét là tổng thu nhập của các thành viên trong hộ gia đình có thu nhập (vợ/chồng nếu đã kết hôn).
- Việc xác định căn cứ vào thu nhập sau khi đã trừ các khoản giảm trừ gia cảnh theo pháp luật thuế TNCN.
Theo quy định thuế TNCN hiện hành sẽ giảm trừ bản thân là 11 triệu đồng/tháng và giảm trừ mỗi người phụ thuộc 4,4 triệu đồng/tháng.
- Trường hợp người độc thân (không người phụ thuộc): Nếu thu nhập sau bảo hiểm dưới khoảng 11 triệu đồng/tháng, bạn chưa phải nộp thuế TNCN → đáp ứng điều kiện.
- Người độc thân nuôi 1 con: Mức chịu thuế sẽ là 11 triệu + 4,4 triệu = 15,4 triệu đồng/tháng. Nếu thu nhập dưới mức này, vẫn thuộc diện không phải nộp thuế.
- Người đã kết hôn (2 vợ chồng cùng có thu nhập): Việc xét sẽ căn cứ vào thu nhập tính thuế của từng người sau giảm trừ. Nếu sau khi trừ giảm trừ gia cảnh mà chưa đến mức phải nộp thuế, thì vẫn đủ điều kiện.
II. Hồ sơ và thủ tục mua nhà ở xã hội
Sau khi đã tự đánh giá và nhận thấy mình đủ 3 điều kiện trên, bước tiếp theo là chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác. Đây là khâu cực kỳ quan trọng, quyết định hồ sơ của bạn có được tiếp nhận và xét duyệt hay không.
1. Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ
Một bộ hồ sơ chuẩn để mua nhà ở xã hội cho người lao động khu công nghiệp bao gồm các loại giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội:
- Sử dụng Mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP.
- Nơi nhận đơn: Nộp trực tiếp cho Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội mà bạn muốn mua.
– Giấy tờ chứng minh về đối tượng và điều kiện thu nhập:
- Sử dụng Mẫu số 01a ban hành kèm theo Thông tư 32/2025/TT-BXD.
- Nơi xác nhận: Cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi người đứng đơn đang làm việc (chính là công ty của bạn trong khu công nghiệp) sẽ ký tên, đóng dấu xác nhận vào mẫu này.
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú:
- Sử dụng Mẫu CT03 – Giấy xác nhận thông tin về cư trú, ban hành theo Thông tư 66/2023/TT-BCA.
- Nơi cấp: Cơ quan Công an cấp xã/phường nơi bạn đang đăng ký thường trú hoặc tạm trú.
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện nhà ở (chọn 1 trong 2 mẫu sau):
- Nếu chưa có nhà ở thuộc sở hữu: Sử dụng Mẫu số 02 ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD. Nơi xác nhận là Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có dự án NOXH.
- Nếu có nhà ở nhưng diện tích dưới 15m²/người: Sử dụng Mẫu số 03 ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD. Nơi xác nhận là UBND cấp xã/phường nơi bạn đang đăng ký thường trú.
– Các giấy tờ cá nhân khác: Căn cước công dân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy khai sinh của các con… (sao y công chứng).
2. Quy trình nộp và xử lý hồ sơ
Sau khi hoàn tất bộ hồ sơ, bạn cần thực hiện theo các bước sau:
- Bước 1: Nộp hồ sơ. Người lao động nộp 01 bộ hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư của dự án nhà ở xã hội mà mình có nguyện vọng mua.
- Bước 2: Chủ đầu tư tiếp nhận và kiểm tra. Chủ đầu tư sẽ tiếp nhận, kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của các giấy tờ. Nếu hồ sơ chưa đủ, bạn sẽ được hướng dẫn bổ sung.
- Bước 3: Lập danh sách và công bố thông tin. Sau khi hết thời gian nhận hồ sơ, chủ đầu tư sẽ lập danh sách các trường hợp đủ điều kiện và công bố công khai trên website của công ty, tại trụ sở Ban quản lý dự án và tại Sàn giao dịch bất động sản (nếu có) trong thời hạn quy định để mọi người cùng biết và giám sát.
- Bước 4: Thẩm định của Sở Xây dựng. Chủ đầu tư gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết cho Sở Xây dựng địa phương để kiểm tra, rà soát, đảm bảo không có sự trùng lặp đối tượng đã được hưởng chính sách tại các dự án khác.
- Bước 5: Ký hợp đồng mua bán. Sau khi có kết quả thẩm định từ Sở Xây dựng, chủ đầu tư sẽ thông báo cho các hồ sơ đạt yêu cầu để tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Trong trường hợp số lượng hồ sơ hợp lệ vượt quá số lượng căn hộ, việc lựa chọn sẽ được thực hiện thông qua hình thức bốc thăm công khai.
III. Kết luận
Con đường sở hữu nhà ở xã hội đòi hỏi sự kiên trì và chuẩn bị kỹ lưỡng. Việc nắm vững các điều kiện, chuẩn bị hồ sơ chính xác ngay từ đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian, công sức và tăng cơ hội được xét duyệt.
Tuy nhiên, mỗi trường hợp cụ thể có thể phát sinh những vướng mắc riêng, và các quy định có thể được điều chỉnh theo thời gian. Để đảm bảo quá trình diễn ra suôn sẻ, hãy liên hệ với Winlegal để được các luật sư giàu kinh nghiệm tư vấn trực tiếp và hỗ trợ tốt nhất.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính: Số 623 La Thành, Giảng Võ, Hà Nội
- Hotline: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
