TỪ 01/08/2024 GIAO DỊCH NHÀ Ở KHÔNG CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN SỞ HỮU NHÀ Ở NHƯ THẾ NÀO?
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày một tăng cao, đặc biệt tại khu vực nội thành của các thành phố lớn và các vùng lân cận khiến thị trường bất động sản đang trở nên ngày càng sôi động. Cơn “sốt” này cũng kéo theo rất nhiều trường hợp nhà ở được rao bán ngay cả khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là “Giấy chứng nhận”). Điều này khiến cho một số người dân cảm thấy lo ngại về tính pháp lý cũng như độ an toàn khi tham gia giao dịch.
Vậy hãy cùng Winlegal tìm hiểu xem liệu nhà ở không có Giấy chứng nhận có được phép giao dịch hay không và giao dịch như thế nào là đúng pháp luật nhé.
Điểm a khoản 1, Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
(a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;”
Điểm a khoản 1, Điều 160 Luật nhà ở năm 2023 quy định về việc giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì điều kiện tham gia giao dịch như sau:
(a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật này;
Khoản 2, Điều 160 Luật nhà ở 2023 quy định các trường hợp được giao dịch nhà ở mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận bao gồm:
“(a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
(b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
(c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
(d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
(đ) Nhận thừa kế nhà ở.”
Như vậy, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật nhà ở năm 2023, các trường hợp khác khi giao dịch nhà ở đều cần phải có Giấy chứng nhận.
Vậy trường hợp nhà ở được phép giao dịch khi không có Giấy chứng nhận thì có thể dùng các loại giấy tờ nào khác để giao dịch?
Từ ngày 01/8/2024, Nghị định 95/2024/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở chính thức có hiệu lực.
Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở như sau:
2.1. Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
(a) Trường hợp người được bố trí tái định cư mua, thuê mua nhà ở để phục vụ tái định cư hình thành trong tương lai thì nhà ở này phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trừ yêu cầu phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh (Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư có sẵn thì nhà ở này phải có giấy tờ nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng);
(b) Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được giao dịch theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
2.2. Đối với giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Phải có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng theo pháp luật về xây dựng (Trường hợp không thuộc diện phải cấp Giấy phép xây dựng thì phải có giấy tờ chứng minh về việc đầu tư xây dựng nhà ở đó).
2.3. Đối với giao dịch mua bán, thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở.
Phải có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được thuê, bán theo quy định tại Điều 63, Điều 69 của Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về đối tượng, điều kiện được thuê, mua bán nhà ở cũ là tài sản công.
2.4. Đối với giao dịch tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết
Tổ chức tặng cho phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở để tặng cho
2.5. Đối với giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
Phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được thế chấp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 184 của Luật Nhà ở (hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền), giấy tờ chứng minh đã xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và giấy tờ chứng minh nhà ở thế chấp không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đã thế chấp hoặc giấy tờ chứng minh đã giải chấp nếu có thế chấp (Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở mua bán hình thành trong tương lai thì phải có giấy tờ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 184 của Luật Nhà ở).
2.6. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở thuộc tài sản công quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở)
Bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư; trường hợp thuộc diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (Trường hợp tự đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai).
2.7. Đối với trường hợp thừa kế nhà ở
(a) Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở của bên tặng cho;
(b) Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua;
(c) Nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới thì phải có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng và giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế;
(d) Nếu thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân thì phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhân dân;
(đ) Các giấy tờ chứng minh khác theo pháp luật về thừa kế.
2.8. Đối với giao dịch bán nhà ở của tổ chức bị giải thể, phá sản
Phải có Nghị quyết, Quyết định giải thể của tổ chức đó hoặc văn bản thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể tổ chức đang có sở hữu nhà ở; trường hợp phá sản thì phải có quyết định của Tòa án nhân dân tuyên bố về việc phá sản đối với tổ chức đang sở hữu nhà ở đó.
Tổng kết lại, mặc dù pháp luật không quy định tất cả giao dịch nhà ở đều bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng nhìn chung đại đa số các giao dịch trên thị trường hiện nay đều thuộc trường hợp phải có Giấy chứng nhận hoặc nếu thuộc trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận thì cũng thường là các giao dịch mua bán nhà ở hình trong tương lai tại các dự án bất động sản. Do đó người dân khi tham gia giao dịch cần lưu ý, cân nhắc kỹ lưỡng để tránh những rủi ro không đáng có.
————————————————————————————–
Trường hợp cần được hỗ trợ tư vấn, quý Khách hàng vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH Winlegal
Địa chỉ: Tầng 5 số 623 La Thành, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội;
