Bình luận bản án: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thực hiện được
Bình luận bản án: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thực hiện được
(Bình luận bản án: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thực hiện được)
Tóm tắt bản án
Ngày 17/01/2012, ông A, bà L đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1a, tờ bản đồ 11, diện tích cho anh K, chị L thông qua Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị chuyển nhượng là 01 tỷ đồng. Ngày 18/8/2012, anh K, chị L được UBND cấp GCNQSDĐ. Đến tháng 8/2015, anh K, chị L yêu cầu ông A, bà L bàn giao nhà đất nhưng ông A, bà L không đồng ý với lý do hai bên chỉ có quan hệ vay tiền, việc ký hợp đồng chuyển nhượng là nhằm đảm bảo khoản vay, hơn nữa hai bên chỉ tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không chuyển nhượng tài sản trên đất.
Anh K, chị L khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng và buộc ông A, bà L thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Nhận định của Tòa án
– Mặc dù ông A, bà L không thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng mà cho rằng hợp đồng này chỉ nhằm đảm bảo khoản vay nhưng Tòa án xác định hai bên đã thiết lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đến Văn phòng công chứng để làm thủ tục, ông A, bà L đã thừa nhận chữ ký trên hợp đồng nên ông A, bà L phải có nghĩa vụ thực hiện nội dung của hợp đồng chuyển nhượng, hơn nữa không có căn cứ chứng minh việc chuyển nhượng nhằm bảo đảm khoản vay như ông A, bà L trình bày.
– Tài sản gắn liền với đất được hình thành trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu nên khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên không xác định tài sản gắn liền với đất, nhưng cần xác định tài sản này là vật không thể tách rời của đất. Trong quá trình giải quyết, ông A, bà L đồng ý bán lại tài sản trên đất, do hợp đồng chuyển nhượng không ghi tài sản trên đất nên nay ông A, bà L đồng ý bán lại thì anh K, chị L phải thanh toán khoản tiền này cho ông A, bà L.
(Bình luận bản án: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do đối tượng không thực hiện được)
Nhận định về bản án
– Thứ nhất, Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được. Trong vụ án nêu trên, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên chỉ thỏa thuận về quyền sử dụng đất mà không thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp này, nếu hai bên không thể thỏa thuận được về tài sản trên đất, rất có thể hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được bởi việc chuyển giao quyền sử dụng đất mà không chuyển giao quyền sở hữu tài sản trên đất sẽ dẫn tới người nhận chuyển nhượng không thể thực hiện được các quyền của mình.
– Thứ hai, việc Tòa án xác định ông A, bà L phải có nghĩa vụ thực hiện nội dung của hợp đồng chuyển nhượng do hai ông bà đã ký vào hợp đồng sẽ tùy thuộc vào quan điểm của Hội đồng xét xử. Như một vụ tranh chấp do Winlegal thực hiện tại Bắc Giang, Hội đồng đã có nhận định hoàn toàn khác dù phía bị đơn vẫn thừa nhận đã ký vào hợp đồng. Theo đó, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định hai bên không ký nháy vào tất cả các trang thể hiện sự không tự nguyện hoàn toàn trong quá trình giao kết, từ đó xác định hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn và phía Công ty nhận định Tòa án cấp sơ thẩm đã có những kết luận mang tính chủ quan khi cho rằng hai bên không ký nháy vào tất cả các trang thể hiện sự không tự nguyện hoàn toàn trong quá trình giao kết, từ đó xác định hợp đồng vô hiệu là không có căn cứ bởi hai bên hoàn toàn đáp ứng điều kiện về chủ thể, mục đích, nội dung của hợp đồng, hợp đồng đã chứng thực. Việc không ký nháy vào tất cả các trang chỉ là thiếu sót về thủ tục khi chứng thực hợp đồng chứ không phải thể hiện sự không hoàn toàn tự nguyện.
Trên đây quan điểm của chúng tôi đối với bản án số 15/2018/DS-ST ngày 10/7/2018 của TAND thành phố Hòa Bình. Bản án này chỉ mang tính tham khảo, cùng về tranh chấp HĐCNQSDĐ, mỗi Tòa án lại có một quan điểm giải quyết khác nhau.
Khách hàng có nhu cầu được tư vấn liên quan đến tranh chấp về HĐCNQSĐ, vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH Winlegal để được tư vấn, giải đáp các thắc mắc.
