Mua nhà ở xã hội là mong muốn của nhiều người thu nhập thấp nhằm ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, điều kiện về thu nhập luôn là một trong những rào cản lớn nhất. Đặc biệt, với những thay đổi pháp lý quan trọng sắp tới, việc nắm rõ quy định hiện hành và cập nhật xu hướng mới là vô cùng cần thiết. Cùng Winlegal tìm hiểu chi tiết về các điều kiện này để có sự chuẩn bị tốt nhất.
Thay đổi đột phá về điều kiện thu nhập nhà ở xã hội
Một trong những điểm cải cách quan trọng nhất của Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, là việc bãi bỏ hoàn toàn điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Đây là thông tin mang tính cách mạng, mở ra cơ hội lớn hơn cho người dân có nhu cầu.
- Trước ngày 01/01/2025: Các quy định về điều kiện thu nhập tại Luật Nhà ở 2014 và các Nghị định hướng dẫn vẫn được áp dụng (sẽ được phân tích chi tiết ở các phần sau). Người đăng ký vẫn phải chứng minh mình không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên.
- Từ ngày 01/01/2025: Theo khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở 2023, điều kiện về thu nhập sẽ được bãi bỏ. Thay vào đó, người đăng ký chỉ cần đáp ứng các điều kiện về nhà ở và cư trú theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Ý nghĩa của sự thay đổi: Quyết định này nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm gánh nặng chứng minh tài chính cho người dân, đồng thời tập trung vào việc đảm bảo người mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội thực sự là người chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích thấp hơn tiêu chuẩn quy định, và có đăng ký thường trú hoặc tạm trú trên địa bàn.
Do đó, người dân có ý định mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cần lưu ý mốc thời gian này để có kế hoạch phù hợp.
Nhà ở xã hội là gì?
Nhà ở xã hội là một chính sách lớn của Nhà nước nhằm hỗ trợ các đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở. Việc nắm rõ định nghĩa, các hình thức và điều kiện là bước đầu tiên để tiếp cận chính sách này.
Theo Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
Các hình thức sở hữu nhà ở xã hội
Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, nhà ở xã hội được triển khai dưới ba hình thức chính, mỗi hình thức có những đặc điểm và quyền lợi, nghĩa vụ riêng:
Mua nhà ở xã hội
- Người mua sẽ được sở hữu căn nhà trọn đời.
- Giá bán được kiểm soát bởi Nhà nước, thấp hơn giá thị trường.
- Có thể bị hạn chế quyền chuyển nhượng trong một thời gian nhất định (thường là 5 năm) để đảm bảo đúng mục đích chính sách.
Thuê nhà ở xã hội
- Người thuê trả tiền thuê hàng tháng theo mức giá quy định.
- Không có quyền sở hữu căn nhà.
- Phù hợp với những đối tượng chưa đủ khả năng tài chính để mua đứt.
Thuê mua nhà ở xã hội
- Là sự kết hợp giữa thuê và mua.
- Người thuê mua trả tiền thuê hàng tháng và sau một thời gian nhất định (thường là 5 năm), nếu đáp ứng các điều kiện, sẽ được mua lại căn nhà đó với giá ưu đãi.
- Giúp người dân tích lũy tài chính từng bước để tiến tới sở hữu nhà.
Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Căn cứ Điều 49 Luật Nhà ở 2014 và Điều 49 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP), các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:
- Người có công với cách mạng: Theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo: Tại khu vực nông thôn, thành thị.
- Người lao động tại các khu công nghiệp: Là công nhân, người lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế.
- Cán bộ, công chức, viên chức: Có mức thu nhập thấp, chưa có nhà ở hoặc nhà ở chật hẹp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân trong các cơ quan quân đội, công an: Thuộc diện chưa có nhà ở.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị: Chưa có nhà ở hoặc nhà ở chật hẹp, đáp ứng các điều kiện cụ thể.
- Các đối tượng khác: Người khuyết tật, người già cô đơn, người đã trả lại nhà ở công vụ, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất và phải di dời nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Điều kiện để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Để được hưởng chính sách này, đối tượng phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện sau (Điều 51 Luật Nhà ở 2014, được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Thông tư 20/2016/TT-BXD):
Điều kiện về nhà ở
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội.
- Hoặc có nhà ở thuộc sở hữu nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người của hộ gia đình thấp hơn mức tối thiểu do Chính phủ quy định (hiện là 10m2 sàn/người).
- Hoặc chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương.
Điều kiện về cư trú
- Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.
- Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.
Điều kiện về thu nhập
- Người đăng ký phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
- Điều này thường được xác định dựa trên mức giảm trừ gia cảnh.
Đối tượng ưu tiên và thang điểm xét duyệt
Khi số lượng hồ sơ đăng ký đủ điều kiện vượt quá số lượng căn hộ nhà ở xã hội, việc xét duyệt sẽ dựa trên thang điểm và thứ tự ưu tiên. Thông tin này thường được quy định cụ thể trong Quyết định của UBND cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương về việc xác định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
- Thứ tự ưu tiên: Các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội (người có công, hộ nghèo, cận nghèo…) thường được ưu tiên trước.
- Thang điểm: Địa phương có thể ban hành thang điểm dựa trên các tiêu chí như thời gian cư trú, số năm chưa có nhà ở, hoàn cảnh gia đình (đông người, người khuyết tật…), thu nhập thấp hơn mức quy định. Hồ sơ đạt điểm cao hơn sẽ được xem xét trước.
Hồ sơ chứng minh điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Để hoàn tất thủ tục đăng ký, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác, bao gồm cả giấy tờ chứng minh thu nhập và các điều kiện khác. Các giấy tờ này được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 20/2016/TT-BXD và có thể có thêm quy định cụ thể của địa phương.
Các giấy tờ chứng minh thu nhập
Tùy vào loại hình lao động, bạn có thể cần các giấy tờ sau:
Đối với người có hợp đồng lao động:
- Giấy xác nhận của cơ quan, đơn vị đang công tác về thu nhập hàng tháng (có đóng dấu, chữ ký của thủ trưởng đơn vị).
- Bản sao hợp đồng lao động đang có hiệu lực.
- Sao kê tài khoản ngân hàng nhận lương (nếu nhận lương qua ngân hàng) trong 12 tháng gần nhất.
- Giấy xác nhận việc kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
Đối với lao động tự do, không có hợp đồng:
- Giấy xác nhận thu nhập của UBND cấp xã/phường nơi cư trú hoặc nơi đăng ký kinh doanh.
- Các hóa đơn, chứng từ liên quan đến hoạt động kinh doanh (nếu có).
- Có thể yêu cầu xác nhận của cơ quan thuế về việc không thuộc diện phải nộp thuế TNCN thường xuyên.
Giấy tờ chứng minh các điều kiện khác
Chứng minh về nhà ở:
- Bản sao sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú.
- Giấy xác nhận tình trạng nhà ở của UBND cấp xã/phường nơi cư trú (xác nhận chưa có nhà ở thuộc sở hữu, hoặc nhà ở có diện tích thấp hơn quy định).
- Giấy tờ chứng minh không được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trước đó.
Chứng minh về cư trú:
- Bản sao sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận đăng ký thường trú.
- Bản sao giấy xác nhận đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên (nếu không có thường trú).
Giấy tờ cá nhân và đối tượng ưu tiên:
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của người đăng ký và vợ/chồng (nếu có).
- Giấy đăng ký kết hôn (nếu có).
- Giấy khai sinh của các con (nếu có).
- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng ưu tiên (nếu có): Thẻ thương binh, giấy chứng nhận hộ nghèo/cận nghèo, giấy xác nhận khuyết tật…
Những điều cần lưu ý:
- Thời hạn của giấy tờ: Một số giấy tờ xác nhận có thời hạn hiệu lực, cần chú ý để chuẩn bị gần thời điểm nộp hồ sơ.
- Nơi nộp hồ sơ: Hồ sơ thường được nộp tại Ban Quản lý dự án, Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc Sở Xây dựng địa phương (tùy theo quy định cụ thể của dự án và địa phương).
Quy trình đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Quy trình đăng ký nhà ở xã hội thường được chuẩn hóa theo quy định của Luật Nhà ở 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Thông tư 20/2016/TT-BXD, bao gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký
- Người có nhu cầu chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo hướng dẫn và nộp tại nơi quy định (Chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng).
- Hồ sơ sẽ được tiếp nhận và kiểm tra sơ bộ.
Bước 2: Xét duyệt và lập danh sách
- Cơ quan có thẩm quyền (Sở Xây dựng) hoặc chủ đầu tư sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra các điều kiện (nhà ở, cư trú, thu nhập).
- Lập danh sách các đối tượng đủ điều kiện và không đủ điều kiện. Danh sách đủ điều kiện sẽ được niêm yết công khai để người dân kiểm tra, phản hồi.
Bước 3: Lựa chọn căn hộ (bốc thăm hoặc xét điểm)
- Khi số lượng hồ sơ đủ điều kiện nhiều hơn số lượng căn hộ, việc lựa chọn sẽ được thực hiện thông qua hình thức bốc thăm công khai hoặc xét theo thang điểm ưu tiên (nếu có).
- Các đối tượng ưu tiên thường được xếp trước hoặc được cộng điểm ưu tiên.
Bước 4: Ký hợp đồng và hoàn tất thủ tục
- Sau khi được lựa chọn, người đăng ký sẽ ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua với chủ đầu tư dự án.
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng và quy định.
Người dân cần theo dõi sát sao thông báo từ chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng để không bỏ lỡ các mốc thời gian quan trọng.
Câu hỏi thường gặp về điều kiện nhà ở xã hội
Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp liên quan đến điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và những thay đổi sắp tới:
Câu hỏi 1: Thu nhập của tôi 12 triệu/tháng, tôi có đủ điều kiện mua nhà ở xã hội không?
Trả lời: Nếu bạn đang độc thân và không có người phụ thuộc, với mức giảm trừ bản thân là 11 triệu đồng, thu nhập 12 triệu đồng/tháng thường không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên (áp dụng đến hết 2024). Tuy nhiên, cần trừ đi các khoản đóng bảo hiểm bắt buộc và các khoản giảm trừ hợp lệ khác để có kết quả chính xác nhất. Từ 01/01/2025, điều kiện về thu nhập sẽ được bãi bỏ, bạn chỉ cần đáp ứng điều kiện về nhà ở và cư trú.
Câu hỏi 2: Vợ chồng tôi cùng đi làm, vậy thu nhập để xét duyệt là thu nhập của ai?
Trả lời: Thông thường, thu nhập để xét duyệt là tổng thu nhập của cả hai vợ chồng trong tháng hoặc trung bình các tháng gần nhất, sau khi đã trừ các khoản đóng góp bắt buộc. Tổng mức giảm trừ gia cảnh sẽ được áp dụng cho cả hai vợ chồng và các con (nếu có).
Câu hỏi 3: Tôi là lao động tự do, làm sao để chứng minh thu nhập?
Trả lời: Bạn có thể cần giấy xác nhận thu nhập của Ủy ban nhân dân cấp xã/phường nơi bạn cư trú hoặc nơi bạn đăng ký kinh doanh. Ngoài ra, có thể cần cung cấp các giấy tờ, hóa đơn liên quan đến hoạt động kinh doanh hoặc xác nhận từ cơ quan thuế về việc không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên (áp dụng đến hết 2024).
Câu hỏi 4: Nếu thu nhập của tôi vượt quá quy định thì có cách nào để vẫn được mua nhà ở xã hội không?
Trả lời: Rất khó để được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nếu bạn không đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định hiện hành (áp dụng đến hết 2024). Việc kê khai gian dối là vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, bạn nên chờ đợi đến ngày 01/01/2025, khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực và điều kiện về thu nhập sẽ được bãi bỏ hoàn toàn.
Câu hỏi 5: Mức thu nhập quy định để mua nhà ở xã hội có thay đổi theo thời gian không?
Trả lời: Có thể. Mức giảm trừ gia cảnh (dùng để tính toán ngưỡng chịu thuế TNCN) có thể được điều chỉnh theo quy định của Quốc hội. Từ 01/01/2025, như đã đề cập, điều kiện về thu nhập sẽ bị bãi bỏ theo Luật Nhà ở 2023. Do đó, bạn cần thường xuyên theo dõi thông tin cập nhật từ Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng địa phương.
Việc hiểu rõ các quy định về thu nhập và các điều kiện liên quan là chìa khóa để hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà ở xã hội. Hãy chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ và cập nhật thông tin pháp lý để tận dụng tốt nhất các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Nếu bạn còn bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến điều kiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc cần hỗ trợ trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, hãy liên hệ ngay với Winlegal để được tư vấn chi tiết và chuyên sâu.
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
- Trụ sở chính (văn phòng giao dịch): Tầng 10, số 623 La Thành, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội
- Điện thoại: 0246 29 33 222
- Email: winlegal.vn@gmail.com
