Nghị định 02/2022/ND-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh Bất động sản.
II. NỘI DUNG
1. Nhà, CTXD có sẵn là gì?
“Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn tất xây dựng và đưa vào sử dụng” – Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
Nhà là công trình xây dựng mục tiêu để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Công cụ xây dựng là sản phẩm được tạo ra bởi sức mạnh của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị gắn vào trình duyệt, được liên kết với vị trí đất, có thể bao gồm các phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế.
2. Khái niệm mua bán nhà, CTXD có sẵn
Mua bán nhà, công trình xây dựng là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua bán nhà, xây dựng công trình để mua bán nhằm mục đích sinh lợi.
3. Nguyên tắc mua bán nhà, CTXD có sẵn
Nguyên tắc mua, bán nhà, xây dựng được quy định rõ ràng trong Điều 19 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 như sau:
“1. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
Việc mua bán nhà chung cư, phức hợp nhiều mục tiêu sử dụng phải đảm bảo nguyên tắc sau đây:
a) Phân tích phân định diện, trang thiết bị sử dụng chung và tích phân, trang thiết bị được sử dụng riêng của chủ sở hữu.
b) Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, xây dựng nhà logic nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thiết kế thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
Bên mua nhà, công trình xây dựng, căn hộ, diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà tản bộ nhiều mục tiêu sử dụng Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo sơ đồ về nhà, công trình xây dựng.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên trong bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. ”
4. Điều kiện
Để kinh doanh mua bán nhà, công trình xây dựng sẵn có thì các cá nhân, tổ chức phải đáp ứng các yêu cầu với kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 4 Nghị định 02/2022/ND-CP, tổ chức, cá bất động sản nhân kinh doanh phải có các điều kiện sau:
– Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).
– Phải công bố trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh) doanh qua sàn giao dịch bất động sản):
Các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật).
Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Thông tin về công việc được chấp nhận, công trình xây dựng, dự án bất kỳ sản phẩm nào được đưa vào doanh nghiệp (nếu có).
Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại vẫn tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã khai báo, quy định nêu trên mà sau đó có thay đổi thì phải cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
– Chỉ kinh doanh các sản phẩm bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Đối với trường hợp nhà tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định nêu trên.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai thuế theo quy định của pháp luật.
5. Hình thức của Hợp đồng mua bán nhà, CTXD có sẵn
Theo quy định tại điều khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định thì hợp đồng mua bán nhà, CTXD có sẵn sẽ phải được thiết lập thành văn bản.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng làm các bên đồng ý, trừ trường hợp các bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực.
6 Quyền và nghĩa vụ của các bên
6.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Yêu cầu mua nhà, xây dựng theo thời hạn đã đồng ý trong hợp đồng.
Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
6.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng.
Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
7. Ưu, nhược điểm
7.1 Ưu điểm
Có thể chuyển vào ở ngay, không cần mất thời gian chờ đợi thiết kế và thi công hoàn thiện.
Không cần bận tâm đến vấn đề thuê, duyệt thiết kế, kiểm tra hiện trạng công trình bàn giao so với thiết kế.
Không mất thời gian, công sức giám sát thi công, tính toán chi phí, lo các thủ tục giấy tờ trong xây dựng – hoàn công.
Những căn nhà được xây dựng bởi các đơn vị chủ đầu tư uy tín, nhà thầu lớn, chuyên nghiệp thường có thiết kế đẹp mắt, chất lượng tốt hơn so với nhà tự xây.
7.2 Nhược điểm
Người mua không thể theo dõi, giám sát quá trình xây dựng, không kiểm soát chất lượng vật tư cũng như quá trình thi công có kỹ thuật bảo đảm đúng không. Những người mua nhà lần đầu, không có kinh nghiệm thường khó đánh giá quy trình chất lượng, đặc biệt với loại nhà xây sẵn giá rẻ, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Mua nhà xây sẵn có chi phí cao hơn so với việc mua đất và tự xây nhà làm chủ đầu tư thường tính thêm chi phí xây dựng và đầu tư, thường sẽ giảm hơn nhà tự xây từ 10% trở lên.
Trên đây có sẵn một số quy định của pháp luật về mua bán nhà, CTXD có sẵn. Quý khách có nhu cầu tìm hiểu thêm thông tin xin liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH WINLEGAL
Trụ sở chính (Văn phòng giao dịch): Lô 09 khu N1 ngõ 1, Đường Nguyễn Hoàng Tôn, Phường Xuân La, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội.
